역전세로 전세금 반환이 어려운 임대인을 위한 대출규제가 오늘(27일)부터 1년간 풀린다. 개인 다주택자가 역전세로 생긴 전세금 차액을 빌릴 시 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 대신 DTI(총부채상환비율) 60%를 적용하는 게 핵심이다. 쉽게 말해 차주 상환능력을 덜 엄격하게 심사하는 것이다. 집주인이 임대사업자면 임대업 이자상환비율(RTI)을 현행 1.25∼1.5배에서 1.0배로 내린다.

규제완화 첫 날 대출 상담이 많았다. 서울에 아파트를 보유한 시민 A씨는 국민은행 여의도 지점에서 대출 세부조건을 문의했다. 그는 집을 매각할지, 대출을 받을지 조언도 구했다. A씨는 “대출 시 갚을 원리금이 만만찮아 고민이다”고 밝혔다.

같은 은행 가산디지털단지 지점에서 상담을 받은 B씨는 “규제완화 이전에 대출이 거부됐었다”며 “역전세 임차보증금 반환대출 상담을 받으려고 점포가 열리자마자 왔다”고 말했다.

인천 지점에서도 규제완화와 대출조건에 관한 상담이 있었다. 이들은 오피스텔 보유자로 2년 전 전세금으로 잔금을 치른 것으로 알려졌다.

전세금 반환대출 대상은 이달 3일 이전 임대차 계약을 체결했고 내년 7월31일까지 계약만료 등으로 반환수요가 발생했으나 역전세로 기존 세입자의 전세금 반환이 어려워진 집주인이다.

후속 세입자가 있으면 전세금 차액분만 지원한다. 물론 후속 세입자를 못 구해도 풀린 규제를 적용받을 수 있다. 다만 1년 내 세입자를 구해 대출금을 상환해야 한다.

대출금은 기존 세입자 또는 세입자가 전세대출을 받은 은행계좌로 입금된다. 반환대출 기간 동안 신규주택 구입은 불가능하다. 갭투자를 막기 위해서다. 주택 구입사실이 적발되면 대출금 전액을 회수한다. 또 3년간 주택담보대출 취급이 금지된다.

주담대는 상환능력 심사 등 절차가 있기 때문에 곧바로 실행되기 어렵다. 정책 시행 첫 날이어서인지 일선 영업점엔 업무지시가 하달되지 않았다.

우리은행 지점 관계자는 “역전세 대출이 오늘부터 시행이긴 한데 세부지침이 올라오지 않았다”며 “접수는 받지만 담보대출은 담보평가라든지 조사할게 많아서 빨리 실행할 수 없다”고 말했다. 그러면서 “이번 주는 (실행 건이) 없다고 봐야한다”고 말했다.

한국은행에 따르면 역전세 위험가구는 지난 4월 기준 102만6000가구로 전체 전세가구의 52%를 차지한다. 평균 전세금 차액은 7000만원 내외로 예상된다.

전문가는 이번 규제 완화에 긍정적인 분석을 내놨다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “한시 정책이지만 아파트 입주과잉 지역이나 전세계약 갱신권이 집중된 지역 역전세 리스크를 다소나마 낮출 수 있는 실행방안이 될 것”이라며 “후속세입자가 있는 경우, 당장 후속세입자가 없는 경우, 자가 거주하는 경우 등 다양한 경우의 수를 고려했고 후속세입자 ‘전세금 반환보증 가입’을 특약화하는 등 후속세입자 전세금 미반환 리스크도 낮춘 점은 긍정적”이라고 평가했다.

그는 “다만 대출을 받으려면 후속 세입자에게 보증3사 특례 전세금 반환보증 보험 가입을 의무로 해줘야 대출실행이 가능하므로 ‘임차보증금＋선순위채권(선순위근저당권 및 선순위임차보증금)이 주택가격 90%를 넘는 임대인’은 해당대출을 받을 수 없는 사각지대가 존재 한다”고 지적했다.

송금종 기자 song@kukinews.com