모아주택이란 요건을 충족하지 못해 대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지를 소규모로 정비하는 서울시 주도 사업이다. 단독·다가구·다세대 주택 토지 주들이 땅을 모아서 1500㎡ 이상을 만들면 주택을 공동으로 개발할 수 있다. 모아주택을 여러 개 묶으면 모아타운이 형성된다.

재개발·재건축과 달리 사업 속도가 빠르다. △정비계획 수립 △조합추진위 승인 △관리처분 계획인가를 생략하기 때문에 2~4년 안에 사업을 마칠 수 있다. 용도지역 상향이나 용적률 완화도 장점이다. 하지만 서울시 11개 자치구가 모아타운을 지정했는데, 관리계획 수립 중인 곳은 5군데뿐으로 더디다. 또 권리산정일 이후 신축되는 빌라는 모두 현금청산 대상이며 조합원 입주권도 받을 수 없다. 실제 입주한 사례가 없어서 투자가치를 단정하기 어렵다.

김예림 법무법인 심목 대표변호사는 모아타운 투자 시 유의할 점으로 ‘사업지 분석’과 ‘매물분석’을 꼽았다.

김 변호사는 지난 28일 오후 종합부동산서비스기업 ‘도시와 경제’가 주최한 ‘모아주택, 제대로 알고 투자하기’ 강연회에서 “사업지 분석을 잘하고 가야 한다”라며 “모아타운은 사업지 신청을 하려면 주민 동의 30%를 받아야한다. 허들이 낮기 때문에 부동산업자들이 많이 들어간다”고 말했다.

이어 “사업을 하려면 땅 소유자 80% 동의를 얻어야한다”며 “주민 동의율이 얼마나 나오는지도 확인해야한다”고 조언했다. 

김 변호사는 매물분석도 강조했다. 그는 “민간 재개발, 재건축에 의존하다가 개발방식이 많이 생기면서 입주권 요건이 사업마다 달라졌다”며 “단독입주권이 나오는 지 반드시 확인해야한다”고 강조했다.

김 변호사는 모아타운으로 지정된 68곳 중 이문·휘경 뉴타운 주변에 관해선 투자를 권하지 않았다.

그는 “이문 4구역을 예로 들면 초기 투자금액이 4~5억원인데, 프리미엄이 2~3억원이 예상 된다”며 “문제는 평균 조합원 분양가가 8억 원대라는 것”이라고 지적했다.

이어 “전용 84㎡를 분양받을 때 총 투자금액은 12억원 중반”이라며 “수익면에서 투자가치가 낮다”고 덧붙였다.

김 변호사는 또 초기 투자금액 차이가 적은 이문 1,3구역보다는 지하철역이 더 가까운 3구역을 권했다.

최문섭 서울부동산경제연구소 소장은 “가장 저렴한 돈으로 투자하기에 적합한 모델이 모아주택”이라며 “서울시에서 땅을 얼마나 확보했느냐가 투자 핵심”이라고 밝혔다. 

최 소장이 강조하는 최소 보유 평수는 6평이다. 투자 전 취할 행동은 △사업지 포함 유무 확인 △임장 활동 △전문가 사전점검이다.

최 소장은 “평당 5000만원으로 땅을 사서 아파트를 지었다면 1억원이 될 때까지 바라보는 것”이라며 “서울시엔 아직도 땅값이 싼 지역이 많다”고 말했다.

이어 “주인이 세입자를 내보낼 의무가 없는 게 모아주택 장점”이라며 “설계를 어디에 하느냐에 따라 창출할 수 있는 수익이 달라지기 때문에 그런 걸 수시로 물어보면 수익이 날 것”이라고 전했다.

최 소장은 또 “서울시에서 땅 크기와 건물 크기가 비슷한 게 정상이고 그런 곳이 투자 가치가 있다”라며 “땅값이 싼 곳을 찾으면 성공적인 투자가 될 것”이라고 말했다.

송금종 기자 song@kukinews.com