선도지구 선정을 앞둔 1기 신도시의 얼굴이 어둡다. 선도지구 선정 후에도 정부 계획대로 사업이 흘러가기엔 걸림돌이 많기 때문이다.
26일 업계에 따르면 정부는 이달 말 1기 신도시(경기 분당·일산·평촌·중동·산본) 선도지구를 발표한다. 선도지구는 30년 이상 노후화된 아파트를 재건축할 단지를 뽑는 것이다. 선도지구 선정 시 △안전진단 완화·면제 △용도지역 변경 △용적률 상향 △인허가 통합심의 △리모델링 세대수 증가 △도정법 등 타법상 정비구역 지정 등의 혜택을 받을 수 있다.
정부는 적게는 2만6000가구에서 많게는 3만9000가구까지 선정해 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 사업을 추진한다는 방침이다. 지역별 선정 물량은 △분당 8000가구 △일산 6000가구 △평촌 4000가구 △중동 4000가구 △산본 4000가구 등이다. 지난 9월 1기 신도시 162개 특별정비예정구역 중 61%에 해당하는 99개 구역이 제안서를 제출했다.
노후 신도시인 만큼 주민들의 재건축 동의율도 높다. 분당 신도시의 선도지구 주민 동의율은 평균 90.7%에 달했다. 이어 △일산 84.3% △평촌 86.4% △중동 80.9% △산본 77.6%의 동의율을 기록했다.
그러나 선도지구 선정을 우려하는 목소리도 나온다. 용적률에 따라 사업성 차이로 분담금 폭탄이 나올 수 있어서다. 현재 지역별 용적률은 △분당 184% △일산 169% △평촌 204% △산본 207% △중동 216%다. 재정비 허용 용적률 기준은 △분당 326% △일산 300% △평촌 330% △산본 330% △중동 350%다.
예컨대 일산은 타 지역 대비 허용 용적률이 낮아 사업성에서 불리하다. 일산 재건축 추진 단지는 용적률 상향을 요구하고 있는 상황이다. 평균 동의율이 90.7%인 분당은 공공기여 비율이 선도지구 당락을 가를 것으로 전망된다. 그런데 과도한 기부채납 등 공공기여는 사업성 악화로 이어질 수 있다.
부동산 시장에서도 재건축 기대감이 크지 않다. 재건축 호재에도 하락세가 이어지고 있기 때문이다. 한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향에 따르면 11월 셋째 주 경기 성남시 분당구의 아파트값은 0.01% 하락했다. 일산동구와 일산서구의 아파트값도 각각 0.01%, 0.03%씩 떨어졌다. 군포는 0.00% 보합, 안양 0.12% 상승을 기록했다.
매물 적체도 이어지고 있다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면, 지난 22일 기준 성남 분당구의 아파트 매매 매물은 4620건으로 세 달 전 4303건 대비 7.3% 증가했다. 일산서구(4253건→4727건)와 일산동구(4063건→4288건)도 각각 11.1%, 5.5%가량 매물이 늘었다.
선도지구 선정 후 많은 난관도 예산된다. 이한준 한국토지주택공사(LH) 사장은 최근 국토교통부 출입 기자를 대상으로 열린 간담회에서 “1기 신도시 중 지정 후 정상적으로 굴러갈 선도지구가 얼마나 될까 싶다”고 우려했다. 이어 “냉정히 생각해야 한다”며 “지금은 여기저기에서 손을 들지만, 자기부담금 규모에 따라 추진이 굉장히 제한적일 수 있다”고 밝혔다.
윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “현재까지는 재건축에 대한 기대감보다 불확실성에 대한 불안감이 높다”며 “소유주들은 기대감이 높겠지만 시장에서는 확정이 된 부문이 없기에 움직이지 않고 있다”고 진단했다.
