김민희 아나운서 > 알찬 부동산 정보가 함께 하는 시간이죠. 톡톡 부동산입니다. 오늘도 이연진 기자 나와 있습니다.

이연진 기자 > 네. 안녕하세요. 이연진 기자입니다.

김민희 아나운서 > 반갑습니다. 오늘은 어떤 내용으로 함께 할까요?

이연진 기자 > 내년. 2017년에 부동산 시장 경기가 급격히 얼어붙을 것이라는 전망이 많습니다. 여러 가지 대내외 악재들이 겹치면서, 2017년에는 부동산 시장이 얼어붙을 가능성이 많다는 건데요. 왜 그런 전망이 나오고 있는지, 오늘은 그 악재들에 대해서 분석해 보도록 하겠습니다.

김민희 아나운서 > 네. 오늘 톡톡 부동산에서는 2017년 부동산 시장을 전망해봅니다. 내년 부동산 시장이 하락세로 돌아설 것으로 전망되고 있다고 하는데, 그 이유에 대해 알아보기 전에 먼저 올해 부동산 시장 분석부터 해볼게요. 이연진 기자, 아직 올해가 다 가지는 않았지만, 전반적으로 봤을 때, 이상 과열 양상까지 보일 정도였죠? 매매 쪽 상황부터 알려주세요.

이연진 기자 > 네. 올해 전국 아파트 매매 가격은 지난 10월 기준으로 3.45% 올랐습니다. 특히 지역별 온도차가 확연히 드러나고 있는데요. 지방은 입주 물량 증가에다 조선, 해운업계 불황까지 겹치면서 하향세를 보이고 있는 반면, 수도권은 서울 강남권 재건축 아파트와 함께 서울과 인접한 경기권 아파트 매매 가격은 오름세를 유지했습니다.

김민희 아나운서 > 연 초만 해도 대출 규제 강화와 공급 과잉 우려 등으로 주춤했던 주택 시장의 매매가가 그렇게 오름세를 유지할 수 있었던 이유는 무엇인가요?

이연진 기자 > 지난 3월 강남구 개포 주공 2단지 분양 성공 이후, 재건축 단지를 중심으로 재차 급등세를 이어간 건데요. 저금리에 따른 유동자금이 몰리면서 일반분양에 나선 강남권 재건축 단지들은 청약 과열 현상을 빚었고요. 고분양가 경쟁이 주변 아파트값 상승으로 확산되기도 했었죠. 결국 서울 평균 아파트값은 역대 최고가를 경신했고, 강남 3구의 재건축 아파트값은 처음으로 3.3㎡당 4000만원을 돌파하기도 했습니다.

김민희 아나운서 > 맞아요. 강남 재건축 시장의 인기를 빼놓을 수 없죠. 또 서울과 수도권의 청약 시장이 모두 인기였고요.

이연진 기자 > 네. 그런 아파트값 오름세는 서울을 넘어 수도권으로 확산됐는데요. 특히 과천지역 내 재건축 사업이 본격화되면서 서울 강남권을 뛰어넘는 상승률을 보였고요. 또 서울의 높은 전세금을 감당하지 못한 세입자들이 경기 지역으로 이주하면서 서울과 인접한 하남, 광명, 고양 등의 아파트값도 꾸준히 올랐습니다.

김민희 아나운서 > 네. 서울과 경기 일부 지역에서 보인 이상 과열 양상. 그래서 정부가 관련 대책을 내어 놓았죠?

이연진 기자 > 그렇습니다. 일명 11.3대책인데요. 전매 제한 강화와 재당첨 불가와 같은 청약제도 조정, 중도금 대출 보증 요건 강화 등이 포함되어 있고요. 현재 그 후폭풍이 진행 중입니다.

김민희 아나운서 > 어떤 후폭풍이 불고 있는지, 11.3대책 이후 부동산 시장 상황에 대해 알려주세요.

이연진 기자 > 11.3 대책 이후, 부동산 시장에는 계속 찬바람이 불고 있습니다. 서울과 경기 일부, 세종시와 부산 등 규제 대상 지역에서 분양하는 아파트가 없을 정도로 건설사들이 하려던 분양을 미루고 있고요. 강남 재건축 역시 가격을 내린 채 매물이 나와도 거래가 안 될 정도입니다.

김민희 아나운서 > 그런 현재의 상황이 내년 부동산 시장 전망에까지 영향을 주지 않을까 싶은데요. 지금까지 올해 부동산 시장 살펴봤고요. 이제 내년 부동산 시장 전망해볼게요. 이연진 기자, 앞서 2017년 부동산 시장 경기가 얼어붙을 것 같다고 하셨어요. 그렇게 전망하는 무엇인가요?

이연진 기자 > 이유가 많은데요. 먼저 시장 외부적으로는, 우선 경제 성장률이 저조할 것으로 예상되는 것이 악재입니다. 저성장 기조가 계속된다는 뜻이죠. 물론 기관마다 전망치가 다르지만, 대체적으로 내년 우리나라 경제 성장률을 2% 초반에서 후반대로 전망하고 있고요. 경기가 크게 호전되지 않는다는 전망이 대세입니다.

김민희 아나운서 > 시장 외부적으로는, 경제 성장률이 저조할 것이라는 예상. 그러면 내부적으로 보면 어떤가요?

이연진 기자 > 시장 내부적으로는 주택 수요는 줄어들고, 공급은 늘어나는 점도 영향을 미칠 것으로 보이는데요. 또 수요 측면에서 보면, 소비자들의 주택 구매 여력이 약하다는 것도 이유가 됩니다. 가처분소득 대비 원리금 상환액 비율이 계속 상승하고 있거든요. 한마디로 말하면, 소비자들이 주택을 살만한 능력이 줄어들고 있다는 것이죠.

김민희 아나운서 > 상황이 여러모로 좋지 않군요.

이연진 기자 > 그렇죠. 게다가 산업별로 진행되고 있는 구조 조정을 고려하면 가계의 재무 건전성이 추가로 악화될 가능성이 높습니다. 특히 조선업 등 구조 조정 업종 종사자가 집중된 지역은 실업률이 증가하고, 어려움이 현실화될 것이라는 예상인데요. 실제로 울산 동구와 경남 거제시에서는 토지 가격과 아파트 가격이 하락세를 보이고 있기도 합니다.

김민희 아나운서 > 네. 여러 악재가 겹치는 상황인데요. 공급에 대한 이야기가 계속 나오고 있는 만큼, 주택 공급 측면을 좀 살펴볼게요. 공급 측면에서 볼 때, 내년 상황은 어떤가요? 입주 물량이 늘어날 예정인가요?

이연진 기자 > 그렇습니다. 내년 아파트 입주는 전국적으로 두 자릿수 증가세. 수도권은 41%, 기타지방은 30%나 늘어날 것으로 예상되고 있는데요. 경기도는 2016년 6만 2000가구 대비,  50% 이상 늘어난 9만 3000가구가 예정돼 있고, 2018년에는 14만 여 가구로 크게 늘어납니다. 그건 1기 신도시 입주가 본격화했던 지난 1994년의 물량을 넘어서는 수치죠. 그리고 특히 내년 하반기에 수도권과 5개 광역시 입주 물량이 크게 늘어날 전망입니다.

김민희 아나운서 > 그래서인지 계속 이야기가 나왔던 부분이 바로 입주 대란이에요. 2017년과 2018년 2년간 입주하면서 입주 대란이 오는 것 아니냐는 우려가 커지고 있는데요. 이연진 기자, 어떤가요?

이연진 기자 > 2017, 2018년 입주 대란설은 올해 초부터 꾸준히 제기된 가설입니다. 2014년 이후 주택 경기 호황으로 아파트 공급이 크게 늘었고요. 그 준공 시점인 2017~2018년이 되면, 주택 공급 물량이 크게 늘어나는 것은 맞습니다.

김민희 아나운서 > 이미 주택 시장은 과거에도 역전세난이 발생하는 등 전국적으로 입주 대란을 겪은 바 있잖아요. 이번에도 또 그렇게 될 수 있을까요?

이연진 기자 > 갑작스러운 입주 물량 증가는 집주인이 세입자를 구하지 못하는 역전세난을 부르게 됩니다. 입주 물량이 증가하면 세입자를 구하기 어려워지고, 전세 가격이 하락하게 되죠. 그러면 급매물이 증가하고. 바로 아파트 가격 하락 등으로 이어진다는 시나리오인데요. 만약 이 사이 금리 인상 등 외부 변수가 추가되면, 부동산 시장은 급격히 흔들릴 수 있습니다.

김민희 아나운서 > 그 내용. 실현 가능성이 있는 이야기인가요?

이연진 기자 > 사실 통계만 놓고 보면 입주 대란설은 설득력 있는 내용입니다. 2017년 아파트 입주 물량은 37만 가구에 이를 것으로 예상되는데, 그건 2006년 이후 최대치입니다. 최근 입주 물량이 가장 적었던 2012년, 18만 가구와 비교하면 두 배가량 많은 것이죠. 또 2018년 아파트 입주 물량은 2017년을 넘어서는 39만 가구라서요. 2년 동안 아파트 공급량만 76만 가구에 달할 전망인데요. 1988년 신도시 건설, 1998년 외환위기, 2008년 글로벌 금융위기로 인해 가격이 폭락했으니, 2018년 입주 대란으로 가격 조정이 발생한다는 시나리오는 10년 주기에 비추어 봐도 설득력 있는 시나리오이긴 합니다.

김민희 아나운서 > 그렇군요. 입주 대란설이 단순 시나리오가 아니라, 통계로 봤을 때 현실 가능성이 있다고 하니 그에 대한 대비가 필요한 것 같은데요. 그럼 아파트만 공급이 늘어나는 건가요 아니면 다른 주택 공급도 늘어나나요?

이연진 기자 > 전세난이 가중되면서 많은 실수요자들은 보다 저렴한 주택으로 눈길을 돌리고 있고요. 결과적으로 빌라나 오피스텔 등 아파트 외 주택 공급량도 급증했는데요. 지난해 전국 주택 인허가 물량은 76만 5328가구로, 2014년보다 48.5%나 증가했습니다. 올해도 이런 분위기가 이어지고 있고요. 올해 주택 인허가 물량은 지난해에 이어 2년 연속 70만호를 돌파할 가능성이 높습니다.

김민희 아나운서 > 그런데 이렇게 계속 늘어만 가도 되는 건가요? 부동산 업계에서 보는 신규 수요가 있을 텐데요.

이연진 기자 > 업계에서는 매년 45만호에서 50만호를 신규 수요로 봅니다. 매년 30만 쌍이 결혼을 하고 10만 쌍이 이혼하며, 노후로 인한 멸실 주택이 매년 10만호입니다. 이를 합치면 매년 필요한 주택 수요는 50만호 안팎으로 추정할 수 있죠. 그리고 2011년에서 2015년까지는  매년 5만호에서 10만호가량 공급량이 부족했습니다. 반면 내년부터 2년 동안은 시장 수요보다 60만호 이상 공급이 늘어납니다. 숫자만 놓고 보면 2017년 이후 주택 공급 과잉은 부정할 수 없는 사실이죠. 다만 그동안 쌓여 있던 대기 수요가 많았기 때문에, 시장에서 얼마나 이를 수용할 수 있는지가 관건입니다.

김민희 아나운서 > 네. 그럼 혹시 반대로 입주 대란설이 근거 없다고 보는 시선도 있나요?

이연진 기자 > 네. 그렇습니다. 입주 대란설이 근거 없다고 주장하는 이유는, 2010년 이후 5년 동안 공급량이 부족했다는 점인데요. 2010년 이후 계속 공급이 부족했기 때문에, 2017년 이후 물량은 이전 공급 부족을 해소하고 시장에서 충분히 소화 가능한 물량이라는 겁니다. 현재 경제 여건이 유지되면 지역별 조정은 있어도 전국적 입주 대란은 발생하지 않을 것이라는 거죠.

김민희 아나운서 > 내년과 내후년에 입주 물량이 많은 것은 사실이지만, 지금까지 부족했으니 괜찮다는 건데요. 그럼 만약, 입주 대란이 발생한다면 그 시기는 언제가 유력할까요?

이연진 기자 > 대다수 전문가는 2017년 하반기부터 2018년 상반기가 위험하다고 이야기합니다. 경기도 용인, 화성, 평택 등 공급량이 많았던 곳은 입주 물량 쏠림이 큰 2018년 초 입주 대란이 발생할 가능성이 높다고 보입니다.

김민희 아나운서 > 네. 오늘 톡톡 부동산. 2017년 부동산 시장 전망에 대한 내용으로 함께 하고 있는데요. 여러 가지 악재가 많지만, 금융 여건도 만만치 않은 것 같아요. 이연진 기자, 어떤가요?

이연진 기자 > 네. 가계 부채 관리 등으로 금융 규제 기조가 지속될 가능성이 높고요. 당장 연내 DSR. 즉 총부채상한능력 심사가 도입될 예정입니다. 지금 우리나라는 주택 담보 대출을 중심으로 가계 부채 규모가 급증한 상태인데요. 가계 대출의 70%가 주택 담보 대출입니다.

김민희 아나운서 > 대출을 받아 집을 산 사람들이 대부분이라는 건데요. 그리고 금리와의 연관성에 대해서도 알려주세요. 시장 금리가 오르면 결국 대출 금리도 올라가는 구조인가요?

이연진 기자 > 네. 아마 변동 금리로 대출을 받은 사람들은 바로 이자 부담을 느낄 수 있을 텐데요. 1억 원을 은행에서 빌렸다고 하면 금리가 연 0.2%포인트 높아질 경우, 연간 이자 부담은 20만원 늘어나게 됩니다. 고정 금리 대출 규모는 9월, 전체 48.6%에 이르지만, 5년 뒤 변동 금리로 전환하는 혼합형 대출이 대부분입니다. 그래서 금리가 오르면 당장 타격은 불가피한 상황이죠.

김민희 아나운서 > 결국 빚을 내서 집을 산 서민들만 타격을 받게 되겠죠. 만약 주택 담보 대출 금리가 계속 오르면, 투자자가 아닌 실수요자도 주택 시장을 외면하게 될까요?

이연진 기자 > 네. 실제로 주택 담보 대출 금리가 올라가면서 실수요자들은 주택을 사고파는 데 어려움을 겪고 있습니다. 정부가 가계 부채를 문제 삼자 시중은행은 이를 의식해 주택 담보 대출 금리를 올려 대출을 스스로 억제하고 있는데요. 문제는 이런 금리 인상 여파가 고스란히 내 집 마련 수요자들에게 전가된다는 것이죠.

김민희 아나운서 > 아무래도 그렇게 되겠네요. 올해 중반에도 정부가 8.25 중도금 대출 규제 정책을 내어놓으면서 신규 분양자들이 제2금융권에서 돈을 빌리기도 했잖아요.

이연진 기자 > 네. 그렇게 2금융권으로 눈을 돌리면서 집단 대출 금리도 4% 초반까지 치솟은 상황입니다. 만약 5억 원을 빌릴 경우, 은행 금리가 0.5% 포인트 오르면 이자 추가 부담만 월 20만원에 이르는데요. 하지만 중견 건설회사는 물론 대형건설회사도 일부 사업장은 시중 은행 대출이 막혀, 금리가 높은 저축은행이나 새마을금고 등 제2 금융권 문을 두드리고 있는 상황입니다.

김민희 아나운서 > 건설사들도 영향을 받고 있군요.

이연진 기자 > 그럼요. 금감원이 이미 부실 염려가 있는 PF 사업장 30곳에 대출해 준 은행, 보험, 상호금융, 증권, 저축은행 등 25개 금융회사에 대해 순차적으로 현장 조사에 나섰는데요. PF라는 건, 사업자 대출 중 부동산 개발을 전제로 한 일체의 토지 매입 자금 대출을 말합니다. 조사 대상 PF 사업장은 대출 잔액이 200억 원 이상인 사업장 중 토지 매입률이 50%를 밑도는 사업장, 1년 이상 분양률이 50%가 안 되는 사업장, 사업성 평가가 종지 않은 사업장입니다.

김민희 아나운서 > 가계 부채를 확대시키는 주요 원인인 집단대출이 주로 부동산 프로젝트파이낸싱을 통해 이루어진다고 본 것이군요?

이연진 기자 > 네. 그래서 전국의 1900여개 부동산 PF 사업장에 대해 서면 점검을 진행했고요. 최종적으로 30개 사업장을 추린 뒤 이들 사업장에 대출을 해준 금융사를 검사 대상으로 선정, 순차적 점검에 착수한 것이죠.

김민희 아나운서 > 부동산 시장과 금융권이 대출로 인해 엮여있는 만큼, 떼려야 뗄 수 없는 구조인데요. 그 내용도 좀 더 지켜봐야겠네요. 내년 부동산 시장 전망이 어두운 이유가 계속해서 나오고 있는데요. 2017년 같은 경우, 대선이 예정되어 있어요. 어떤가요? 내년 말로 예정된 대통령 선거도 부동산 시장에 호재가 되지 못할까요?

이연진 기자 > 네. 대선이 과거처럼 부양의 의미뿐만 아니라 저성장 탈출, 가계 부채 해결, 양극화 해소 등 국정 과제가 산재해 있어 부동산 시장에 상, 하방 압력이 모두 존재한다고 봐야 합니다.

김민희 아나운서 > 미국 대선과의 연관성도 궁금해요. 미국 45대 대통령에 도널드 트럼프 공화당 후보가 당선되면서 국내 부동산 시장에 미치는 영향이 있지 않을까 싶은데. 그건 어떤가요?

이연진 기자 > 국내, 외 경제 불확실성의 확대로 금융시장이 출렁이면서 부동산 시장에도 악영향을 끼칠 것으로 보입니다. 시장 금리가 오르고 대출이 쉽지 않을 경우 부동산 역시 직, 간접적인 영향권에 놓이기 때문인데요. 당장 12월 미국 금리 인상 가능성 여부에 따라 시장에 충격은 달라지게 됩니다. 트럼프의 대통령 당선과 상관없이 금리 인상 가능성을 점치는 목소리도 적지 않아 파급효과는 더 커질 수 있고요.

김민희 아나운서 > 맞아요. 12월 미국의 기준 금리 인상 여부가 중요한 변수인 것 같은데요. 어떻게 될까요? 금리가 인상될 가능성이 있나요?

이연진 기자 > 네. 충분합니다. 뉴욕을 포함한 미국의 10대 도시의 주택 가격 지수를 보면, 올해 2006년 금융 위기 수준까지 근접했습니다. 결국 집값 상승세를 둔화하기 위해서라도 미국 연방준비제도가 금리를 올리지 않을 수 없을 것으로 보이는데요. 미국은 대통령의 눈치를 보지 않고 오히려 독립성을 강조하기 위해 금리 인상을 더 빠르게 진행할 수도 있습니다. 만약 글로벌 경기 불확실성이 커지고 금리가 인상되면, 국내 부동산 경기도 가파르게 침체될 가능성이 높겠죠.

김민희 아나운서 > 네. 2017년 부동산 시장. 전망해 봤는데요. 안 좋은 이야기가 계속 나오다보니, 과연 집을 살 시기는 언제인지 궁금해 하는 분들 많을 것 같아요. 마지막으로 집 구매를 앞두고 있는 경우, 어떻게 해야 좋을지 알려주세요.

이연진 기자 > 실거주와 투자를 나눠서 생각해야 하는데요. 주거가 목적이라면, 현재 소득과 대출 상환 능력 등을 감안해 집을 구매하면 됩니다. 내년까지는 집값 상승세가 이어질 전망이기 때문이지만, 이후 일시적 조정은 각오해야 하겠죠. 그리고 실거주가 아닌 투자자라면 잠시 상황을 지켜보는 것이 좋겠습니다. 금리 인상과 대선에 따른 정책 변화 등 여러 변수가 많기 때문인데요. 미국 기준금리 인상에 따른 시장 충격과 국내 금리 인상이 중요한 변수거든요. 또 경기 침체도 장기화되고 있는 만큼, 외부 변수가 부동산 시장에 영향을 끼칠 가능성이 있고요. 참고하시면 되겠습니다.

김민희 아나운서 > 네. 잘 알겠습니다. 내년 부동산 시장 전망과 함께 분양 정보도 드렸지만, 톡톡 부동산에서 전해드리는 내용은 검증된 사항이 아니니까요. 절대적인 기준으로 삼기보다 참고만 하시는 것이 좋겠습니다. 톡톡 부동산 여기서 마칩니다. 이연진 기자, 오늘도 감사합니다.

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