[이연진기자의 톡톡 부동산] 우리나라에 후분양제 도입 왜 어려울까요?

기사승인 2017-03-10 06:00:00

이승연 아나운서 > 객관적인 부동산 정보를 드리기 위해 노력하는 톡톡 부동산입니다. 오늘도 이연진 기자 나와 있습니다.

이연진 기자 > 네. 안녕하세요. 이연진 기자입니다.

이승연 아나운서 > 네. 오늘 톡톡 부동산. 어떤 내용으로 함께 할까요?

이연진 기자 > 현재 우리나라는 돈을 먼저 내고 분양받는 선분양제 시스템으로 운영되고 있는데요. 요즘 후분양제에 도입 필요성에 대한 논의가 활발해 지고 있습니다. 그런데 이 후분양제를 둘러싸고 찬반논란이 거센데요. 왜 그런지 살펴보도록 하겠습니다.

이승연 아나운서 > 네. 현재 선분양제로 운영되고 있는 분양 시장에 후분양제 도입을 추진하고 있는 상황 살펴보고요. 왜 후분양제 도입이 필요한지, 선분양제와 후분양제의 장, 단점까지 짚어보겠습니다. 일단 기본적인 용어부터 알고 시작해야겠죠. 이연진 기자, 후분양제란 어떤 분양 제도인지부터 설명해주세요.

이연진 기자 > 후분양제란, 건설사가 주택을 일정 수준 이상 지은 후 입주자를 모집하는 제도입니다. 가령 공정 80% 후에 분양을 하면, 소비자가 아파트 마감재나 단지 모습 등을 살펴볼 수 있는 건데요. 그렇게 되면, 일단 입주 시점에서의 불만은 지금보다 훨씬 줄어들 것으로 보입니다.

이승연 아나운서 > 현재는 건설사들이 분양 후 주택 건설을 시작하는 제도인 선분양제를 하고 있는데요. 전에도 이 후분양제 도입이 논의된 적이 있었나요?

이연진 기자 > 네. 투기 수요와 시장 과열 억제 효과가 크기 때문에, 정부가 2004년에 도입을 하려고 했었습니다. 하지만 건설사들이 건설비용이 올라가고 그만큼 서민 주거비 부담도 크다며 반발했고요. 결국 무산된 적이 있습니다.

이승연 아나운서 > 벌써 10년도 지난 이야기인데요. 한동안 뜸했던 후분양제 도입 이야기가 최근 다시 수면 위로 떠오른 이유는 무엇인지 궁금해요.

이연진 기자 > 후분양제 도입을 위한 주택법 개정안이 발의되고 주택도시보증공사가 발주하는 연구 용역에 관련 내용이 포함됐다고 알려지면서 부터입니다. 국민의당 정동영 의원은 지난해 12월 후분양제 및 선 분양 사전 입주 예약제 도입을 골자로 한 주택법 일부 개정안을 발의했는데요. 이 법안은 건설사가 주택을 80% 이상 지은 뒤 입주자를 모집하도록 법제화하고, 선 분양을 할 때는 소액의 청약금을 내고 예약한 뒤, 1~2년 후에 본 계약 여부를 결정할 수 있는 사전 입주 예약자를 도입하자는 게 핵심입니다. 사전 입주 예약제를 도입하는 법적 근거를 마련해 주택시장의 안정과 소비자 중심의 주택 공급 질서를 정착시키겠다는 것이죠.

이승연 아나운서 > 네. 그렇게 정치권에서 후분양제 관련 법안을 발의해 입법을 추진 중이고, 또 주택도시보증공사의 후분양제 관련 연구용역 추진이 알려진 이후, 후분양제 도입에 대한 찬반 여론이 뜨거운 건데요. 이제 현재 우리나라 분양 시스템인 선분양제 시스템이 대해 자세히 알아볼게요. 어떤 제도인지 알려주세요.

이연진 기자 > 선분양제란, 건설사나 시행회사가 토지를 확보하고 분양 승인을 받아 건축하기 전에 먼저 분양을 통해 계약자들을 모집한 후, 건축을 하는 방식입니다. 일단 청약통장을 이용하여 청약을 한 후, 당첨이 되면 아파트 분양가격의 10~20% 정도의 계약금을 내게 되고요. 완공 후 입주할 수 있는 권리인 분양권을 취득하며, 건축기간 동안 분양가격의 60~70%정도의 중도금을 몇 차례에 걸려서 납부하게 되죠. 그 후 입주시점에 20~30%정도의 잔금을 내면서 소유권을 가져오게 되는 방식입니다.

이승연 아나운서 > 네. 우리가 다 아는 그 과정과 방식이 바로 선분양제인 건데요. 도입 배경도 살펴볼게요. 우리나라에서 선분양제는 언제부터 도입되어 시행되고 있는 건가요?

이연진 기자 > 선분양제는 주택 공급을 늘리기 위해 1977년 주택법 개정으로 도입되었습니다. 당시 주택 보급률이 70%를 간신히 넘겼고, 빠르게 전개되는 공업화, 도시화와 맞물려 주택 대량 공급이 절실했기 때문인데요. 통계청에 따르면, 1980년 주택보급률은 71.2%에 불과했습니다. 그러니 그런 상황에서 주택 공급을 원활히 한다는 목표 아래, 정부나 건설사 대신 소비자가 건설자금. 즉 계약금과 중도금을 미리 내는 선분양제가 탄생하게 된 것이죠.

이승연 아나운서 > 소비자가 건설자금 중 일부. 계약금과 중도금을 미리 내기 때문에, 건설사 입장에서는 전체 사업비의 일부만 부담하면 주택 공급이 가능하게 되는 건데요. 그만큼 주택공급이 수월해질 수 있겠고. 결국 건설사 입장에서는 좋은 제도가 아닌가 싶어요. 어떤가요?

이연진 기자 > 그렇죠. 이런 선분양제도는 1970~80년대 대규모 주택을 공급과 건설 경기 활성화를 통한 경제 성장을 하기 위하여 도입한 제도이기 때문입니다. 자금력이 부족한 건설사들이 은행 대출과 계약자들이 낸 자금으로 건축하기 때문에. 사실 건설사들은 그 동안 선분양제도로 엄청난 특혜를 받았다고 볼 수 있겠죠.

이승연 아나운서 > 그렇군요. 그럼 반대로, 계약자들 입장에서 보면 어떤가요?

이연진 기자 > 계약자들 역시 몫 돈이 한 번에 들어가는 것이 아니라, 소액인 계약금만 내고 중도금 대출을 활용하면 2-3년 정도 건축기간 동안 시간을 벌 수 있게 되죠. 또 입주 시 대출을 받아서 거주를 하거나 전세로 돌린 후 아파트 가격 상승에 따른 투자 수익을 얻을 수 있고요.

이승연 아나운서 > 건설사와 계약자 입장 모두 장점을 가지고 있는데요. 그래서 그런지 아파트 분양은 최근까지도 큰 인기를 얻어왔어요. 작년에는 청약 광풍이 불 정도로 인기였고요. 하지만 선분양제 시스템이라고 다 장점만 있는 건 아닐 텐데요. 문제점도 있지 않을까요?

이연진 기자 > 네. 사실 선분양제는 지나치게 공급자를 위한 제도라는 비판을 받고 있습니다. 대표적인 선분양의 문제로, 당초 계획과 다른 설계와 마감제, 조경, 커뮤니티 등이 꼽히고 있고요. 이로 인해 소비자와 시공사 간의 분쟁도 증가하고 있는 추세인데요. 국토교통부에 따르면, 2010년 69건에서 2014년 1676건과 2015년 4244건 등으로 해마다 증가하고 있습니다.

이승연 아나운서 > 맞아요. 계약할 때 본 아파트와 실제로 다 지어진 아파트가 달라서 문제 되는 경우가 많더라고요. 또 불법적인 거래도 많이 이루어지고 있죠?

이연진 기자 > 네. 선 분양 후 분양권 전매 거래 시 전매 제한 단지의 불법 거래나 지나친 프리미엄 거품으로 인해, 실수요자들의 부담이 가중된다는 점 역시 문제로 지적되고 있습니다.

이승연 아나운서 > 네. 그리고 요즘은 분위기도 별로잖아요. 특히 입주 물량이 많은 올해부터 주택 시장에는 공급 과잉에 따른 부작용이 나타날 수 있다는 목소리도 커지고 있어요.

이연진 기자 > 그렇습니다. 업계에 따르면 올해 전국 아파트 입주 물량은 39만 가구를 웃돌며, 2018년에는 42만가구 등 2년 여간 총 81만 가구 가량 입주할 계획이고요. 그래서 역전세난이 확산과 입주자를 못 찾는 빈 집 증가를 걱정하고 있는 상황입니다.

이승연 아나운서 > 여러모로 분양 시장이 침체기에 빠져있는데요. 그렇게 상황이 안 좋기 때문에 더 후분양제 도입이 필요할까요? 왜 후분양제 도입이 필요한 지, 그 이유도 알려주세요.

이연진 기자 > 현재는 완공되지도 않은 아파트를 입주자 모집 공고와 모델하우스만 보고 청약 및 계약을 하다 보니, 입주 전 사전점검 때 부실공사 논란과 건설회사 부도로 마음고생을 하는 경우가 끊이지 않고 있고요. 또 최근에는 대출 규제가 강화되면서 계약 후 약속했던 중도금 대출이 나오지 않아 계약자들이 자금을 구하지 못하고 있습니다. 심지어 분양권 프리미엄 차익을 노린 투기 수요가 청약시장에 몰리면서, 실수요자들의 당첨 가능성은 낮아졌고요. 프리미엄 가격 상승에 따른 아파트 가격 급등의 부작용까지 발생하면서, 선분양제도에 대한 개선의 목소리가 커지고 있는 것입니다.

이승연 아나운서 > 네. 최근 11.3 부동산 대책 여파로 서울 강남권 등을 제외한 주택시장이 실수요 위주로 재편되고 있는 만큼, 후분양제를 서둘러 도입해야 한다는 목소리가 높아지고 있는 것 같은데요. 장점도 알려주세요. 후분양제 도입 시 어떤 장점이 있나요?

이연진 기자 > 몇 년 째 주택보급률이 100%를 넘어서면서, 공급 중심의 아파트 선분양제를 후분양제로 바꿔나가야 한다는 목소리가 높은데요. 후분양제는 집을 직접 보고 살 수 있다는 점에서, 일단 소비자들의 선택권을 보장할 수 있고요. 또 하자 발생 등 입주자들의 불만을 크게 줄일 수 있다는 장점을 갖고 있습니다.

이승연 아나운서 > 네. 하지만 후분양제 도입에 대해 찬반 의견이 갈라고 있는 만큼, 단점도 살펴볼게요. 이미 선 분양 시스템에 익숙해져 있는 건설사들은 후분양제로 전환하게 되면, 아무래도 여러모로 부담이 될 수밖에 없을 것 같은데요. 건설사들이 주장하는 후분양의 문제점은 어떤 점들이 있나요?

이연진 기자 > 아무래도 자금 문제가 가장 크죠. 후분양의 경우 건설사가 공사비를 미리 지출해 부채를 떠안고 가야 하는데요. 금융비용 상승으로 인한 분양가 인상 및 중견, 중소 건설사 사업성 저하 등이 후분양의 문제로 지적되고 있습니다. 그러니 일부 제도적 보완이 이뤄진다 해도, 당장 변화가 이루어지긴 어려울 것으로 보고 있습니다.

이승연 아나운서 > 그러니까요. 건설사와 계약자 모두 선분양제에 익숙해져 있는 우리나라 시스템에서, 과연 후분양제 도입이 가능할까요?

이연진 기자 > 정답은 없겠죠. 각각 다 장, 단점이 있으니까요. 하지만 어떤 경우든, 완성된 제품을 보고 구입하는 것이 정상이고요. 또 이미 주택 보급률이 100%가 넘은 상황에서 주택 양만 늘리기 보다는, 수요자들이 원하는 경쟁력이 있는 주택의 질을 높일 때가 된 것은 사실입니다. 다만 바로 도입은 건설사들에게 부담이 될 수 있으니, 장기적으로 계획을 세우고, 부작용에 대한 준비를 잘 해야겠습니다.

이승연 아나운서 > 네. 오늘 톡톡 부동산에서는 최근 본격적인 논의가 이루어지고 있는 후분양제에 대해 살펴봤는데요. 이연진 기자, 오늘 내용 정리해주세요.

이연진 기자 > 네. 아파트 완공 후 분양을 하는 후분양제는 부실공사와 분양권 투기를 차단하면서 실수요자들이 아파트 구입을 할 수 있는 폭이 넓어질 수 있는 장점이 있습니다. 하지만, 건축 비용을 모두 감당해야 하고 완공 후 미분양이 되면 투입한 자금회수가 되지 않으면, 건설회사의 자금난으로 이어질 수 있습니다. 결국 건설사들은 무분별한 아파트 공급보다는 경쟁력이 있는 좋은 입지의 잘 지은 아파트만 선별 공급하게 될 텐데요. 그렇게 되면, 분양 물량이 큰 폭으로 줄어들 가능성이 높고, 건설경기 위축에 따른 내수경기 침체의 부작용이 예상이 되고 있습니다.