4월 분양시장은 연중 최대 '봄 성수기' 될 전망이다. 다음달 완연한 봄으로 접어들면서 전국에 5만 가구가 넘는 물량이 쏟아진다. 건설사들이 연초부터 이어진 정부의 부동산 규제 기조와 설 연휴, 평창올림픽 등으로 분양을 미뤘다. 또 5월은 어린이날과 석가탄신일 등 연휴가 끼어 있고, 6월은 지방선거 이슈에 묻혀 분양이 힘든 탓에 4월에 분양 물량이 집중될 예정이다.

하지만 4월 분양시장은 소위 인기지역에만 수요자가 몰리는 '양극화' 현상이 심해질 전망이다. 특히 서울과 지방간 양극화가 극심해 진다. 서울은 규제에도 청약 열기가 이어지는 반면 지방에서는 침체 분위기가 이어질 가능성이 높다.

또 정부의 청약 규제가 갈수록 심해지면서 진입장벽이 높아졌고, 각종 대출 규제로 자금 마련도 쉽지 않다. 이런 상황에서는 강화된 청약가점제를 충분히 활용해 당첨 가능성을 높이는 전략이 필요하며, 자금 마련에 대한 계획도 철저히 준비하는 청약 전략을 짜야한다.

 ◆ 4월 분양 물량 5만여 가구…전년比 2배 공급

봄 분양시장이 본격적으로 시작되는 내달 분양 예정 물량은 5만여가구로 집계됐다. 지난해 4월 물량의 2배에 달하는 물량이 공급될 예정이다.

부동산114에 따르면 4월 전국서 5만6450가구가 분양할 예정이다. 작년 동월의 1만8415가구와 비교하면 약 207% 증가한 물량이다.

지역별 물량을 살펴보면, 수도권 3만6231가구 중 경기에서 2만4637가구가 집중돼 있다. 서울은 재개발·재건축 사업, 경기 택지지구 분양이 예정돼 있다. 지방(2만219가구)은 세종시(3871가구)에 분양 예정 물량이 가장 많다. 부산은 2947가구가 분양될 예정이며, 이 외 ▲경남 2798가구 ▲전북 2016가구 ▲대구 1216가구 ▲울산 851가구 순이다.

◆서울은 역시 '재건축·재개발'…'로또 청약' 열풍 지속 

서울 분양시장은 정부의 각종 규제로 기존 주택을 찾는 수요는 지난해보다 줄었지만, 재건축·재개발 분양 아파트를 찾는 수요는 여전하다. 재건축 규제가 강화될수록 새 아파트에 대한 선호 현상은 더 커진다. 서울은 공급 자체가 부족한데 규제로 신규 아파트 공급 시기가 연기되면 수요자들은 신규 분양 시장으로 쏠릴 수 밖에 없기 때문이다. 여기에 재건축 아파트는 인프라가 갖춰져 있어 수요자들의 선호도가 항상 높다.

서울에서는 4월을 시작으로 재건축·재개발 단지가 줄줄이 분양된다. 다음 달부터 6월까지 서울에서 일반분양 예정인 재건축·재개발 단지는 6721가구다. 지난해 같은 기간 실적(3194가구)의 두 배를 뛰어넘는 수치다.

관심을 끄는 것은 단연 강남 재건축 단지다. 강남구와 서초구에서 각각 1개 단지씩 나온다. 서초구 서초동에서는 삼성물산이 다음 달 서초우성1차를 재건축한 아파트를 내놓는다. 전용면적 59~238㎡ 1317가구 중 232가구가 일반분양 물량이다. 분양가는 3.3㎡당 4100만~4200만원 선으로 예상된다. 삼성물산은 5월 강남구 삼성동에서도 상아2차 재건축 아파트를 선보인다. 총 679가구로 재건축되고, 전용 71~84㎡ 115가구가 일반 분양된다.

이와 함게 강남에서는 '로또 청약' 열풍이 지속될 전망이다. 현재 강남 신규 분양 아파트의 분양가는 분양보증 기관인 주택도시보증공사(HUG)의 가격 통제로 시세보다 낮게 분양되고 있어 당첨만 되면 수억 원의 시세차익을 거둘 수 있다. 이에 수요자들은 시세차익에 대한 기대감이 커지면서 돌풍이 예상된다.

◆ 서울-지방 청약 양극화 극심…지방은 침체의 길로

부동산 전문가들은 정부 규제가 갈수록 강화되고, 서울·지방간 분양시장 양극화 현상이 뚜렷해 신중한 청약 전략을 짜야한다고 조언한다. 4월 분양 시장 역시 소위 '인기 좋은' 아파트에만 청약이 몰리는 양극화 현상이 심화될 전망이다.

서울 분양시장은 열기가 이어지고 있다. 예비 청약자들은 견본주택을 둘러보기 위해 3~4시간씩 줄을 서고, 청약가점을 계산하느라 분주하다. 청약 1순위 자격 강화 등으로 청약경쟁률은 예전만 못하지만 그래도 인기 단지는 경쟁률이 수십대 1에 이른다.

서울 분양시장은 정부의 규제에도 아랑곳 않는 모습이다. 청약가점제 확대나 청약 1순위 자격 강화 등 정부의 직접적인 규제는 물론, 중도금 대출 보증 제한과 같은 간접 규제까지 전혀 먹히지 않고 있다.

지방 분양시장은 사정이 좀 다르다. 견본주택을 열어도 찾는 사람이 없어 미분양 물량이 급증하고 있다. 2008년 글로벌 금융위기로 부동산시장이 쪼그라들자 성행하던 분양가 할인까지 등장했지만 빈 집을 채우긴 버거워 보인다. 여기에 금리 인상과 공급 과잉 등 분양시장을 옥죌 만한 요인이 많아 상황은 더 나빠질 전망이다.

◆ 셈범 복잡해진 청약 전략…'청약 가점'이 당락 최대 변수

정부가 지난해 8·2 부동산 대책을 통해 청약규제를 강화하면서 청약 받기가 더 어려워 졌고, 평균 당첨 가점 비율도 상승했다. 서울 같은 투기과열지구는 다른 지역보다 더 규제가 까다롭게 적용돼 낮은 점수로는 아파트를 당첨받기 힘들어졌다.

서울은 지난해 8월 부동산대책 발표 이후 투기과열지역로 지정되면서 85㎡이하 평형대는 100% 가점제로 당첨자를 선정한다. 즉 청약가점이 높아야만 당첨확률이 높아진다는 의미다. 

실제 지난해 '8·2 부동산 대책'으로 투기과열지구 내 전용 85㎡ 이하 중소형 아파트는 100%, 청약조정지역 내(투기과열지구 제외) 중소형은 75%가 청약가점제로 공급되고 있다. 이에 상대적으로 가점이 낮은 수요자의 1순위 당첨 확률이 낮아지면서 진입장벽이 높아졌다.

서울 무주택 가구주가 민간아파트 청약에 당첨되는 데 필요한 최소 가점은 36점이다. 인기가 많은 새 아파트에선 가점이 적어도 50점대 중후반은 돼야 '안정권'으로 분류된다. 따라서 청약가점은 당락을 좌우하는 주요 변수로 작용한다.

높은 청약 경쟁률을 뚫었다고 해도 고려해야 할 부분이 남아있다. 정부의 중도금 대출 규제 등으로 자금 마련이 쉽지 않은 만큼 건설사 보증에 따른 중도금 집단 대출 여부를 잘 살펴야 한다. 현재 중도금 대출 보증한도가 줄었고 분양가가 9억원 이상인 주택형은 HUG의 중도금 대출 보증도 막혀 있어 예비청약자들은 청약에 나서기 전 자금마련 계획을 세워야한다.

부동산업계 관계자는 "4월은 올해 중에 신규 아파트 물량이 가장 많이 쏟아질 것으로 전망된다"며 "다만 각종 규제로 시장 상황이 좋지 않아 쏠림현상과 더불어 지방 침체 현상이 이어질 수 있다"고 예상했다.

이연진 기자 lyj@kukinews.com