[기획]공동주택 관리비  부당 집행,  제도개선 시급

① 부당한 용도 사용...줄줄 새는 장기수선충당금

② 형식적 회계감사...관리비 사용 문제 야기

③ 개선대책 없나?...도 감사기구 설치, 감독 강화 절실  

아파트 등 공동주택의 고질적인 갈등 요인은 관리비에서 비롯된다. 관리비를 체계적이며 효율적으로 징수하고 사용하기 위한 관리규약을 정해 놨지만 민원은 항상 발생한다. 특히 각종 공사에 따른 사업자 선정, 특정업체 봐주기식 입찰공고, 사업 집행과정의 투명성, 관리비 부과의 적정성, 관리규약 운영 적정성 등은 단골 위반 사례 메뉴다. 

이런 가운데 최근 전북도의회가 ‘전북 공동주택관리규약 준칙 심의위원회 설치 및 운영 조례안’을 내놨다. 그러나 단순히 조례를 통해서는 분쟁해결의 근본적인 대책이 될 수 없다는 목소리가 높다. 

도 감사기구 설립 제안 등 공동주택 입주자와 사용자의 권익을 보호할 수 있는게 무엇인지 3회에 걸쳐 점검한다. 

① 부당한 용도 사용...줄줄 새는 장기수선충당금

공동주택 입주자들은 부과되는 관리비를 낼 뿐 어디에 어떻게 사용되는지 관심을 갖지 않는 한 알길이 없다. 또 관심을 갖는다 해도 사용하게된 이유와 관련, 세부적으로 속속들이 들여다보는데 한계가 있다. 상황이 이렇다 보니 어떤 사안이 발생했을 때 입주자간 분쟁이 생길 수밖에 없다. 대표적인 경우가 장기수선충당금이다. 

장기수선충당금은 공동주택의 공용분야 주요시설 보수에 필요한 돈을 마련하기 위해 입주자들이 매달 내는 비용이다. 보통 20~30년이후의 유지관리를 위해서 부과한다. 300가구 이상이거나 승강기가 있는 아파트는 모두 적용된다. 

지난 2017년 안호영 더불어민주당 의원이 국토교통부에서 제출받은 자료에 따르면 2015년 말 기준 ㎡당 100~250원이 적립되는 것으로 조사됐다. 30평대(99㎡)에 거주하는 입주자면 매달 약 1만원 안팎을 장기수선충당금으로 지출한다. 

장기수선충당금은 공동주택관리법 시행규칙 별표1에 따른 73개 항목인 공용부분 시설의 전면교체, 일부교체 및 보수용으로만 사용해야하고 그외의 사항은 수선유지비로 집행해야한다. 구체적으로는 엘리베이터, 배선 분전반, 공용전기 시설 노후화 등 중요부품 교체비용으로 사용된다. 냉난방시설 청소, 복도나 주차장 형광등 교체, 가로등 교체 등과 같이 주거생활 편익을 위해 매달 발생하는 수선유지비와는 별개다.  

또, 입주자대표회의와 해당 공동주택 관리사무소는 3년에 한번씩 의결된 장기수선계획 항목에 따라 충당금을 사용해야만 한다. 다만 3년안에 공사를 할 경우에는 장기수선 변경에 대한 승인을 받은후 전체 입주자 과반수 이상의 동의를 받아야만 한다. 

하지만 현실은 그렇지 못하다. 입주자간 동의를 얻었다 해도 장기수선충당금 사용을 둘러싼 입주자간 잡음이 끊이지 않는다. 

군산시 문화동 한 아파트는 입주자대표회의와 아파트관리사무소가 설치한 무인택배보관함을 놓고 갈등을 겪고 있다. 무인택배보관함은 5,000만원이 소요됐다. 

일부 입주자들은 해당 시설은 하자 보수가 아니라는 주장이다. 반면에 관리사무소는 주민들의 동의하에 아파트 숙원 사업에 사용했기에 문제없다는 입장이다. 그러나 해당 아파트의 경우 설치이전에 무인택배보관함과 관련된 설계비가 들었다. 즉, 행위허가를 받기 위해서 설계를 한 것이며 이는 증축으로 볼수 있는 셈. 장기수선충당금으로 사용해서는 안된다는 것을 알았다는 반증이다. 결국 사용된 5,000만원에 대한 장기수선충당금을 입주자가 또 다시 부담해야 된다. 

군산시 또 다른 아파트도 마찬가지다. 

해당 아파트는 아예 수선유지비용을 장기수선충당금으로 사용한게 아니냐는 지적이다. 지난 2017년 물탱크 청소용역 164만원, 밧데리 교체 120만원, 염화칼슘 구입 100만원 등을 장기수선충당금을 사용해 논란이 되고 있다. 

완주군 한 아파트는 장기수선충당금 적정여부가 도마위에 올랐다. 

해당 아파트는 지난 2017년 도시가스전환공사, 아파트재도장 공사 등을 장기수선충당금으로 사용했다. 그러면서 지하주차장 캐노피설치공사 계약금으로 1,400여만원을 사용했다. 그러나 캐노피설치공사는 시설설치로서 충당금으로 사용해서는 안된다는 주장이 제기되기도 했다. 

이밖에 전주시 진북동 한 아파트의 세면대 설치 공사비 130여만원 장기수선충당금 사용 등 전북지역 많은 공동주택이 장기수선충당금 사용에 신중하지 못하다는 지적이다.  

전문가들은 이같은 이유에 대해서 각각의 공동주택은 건축물과 시설물이 동일하지 않음에도 인근 단지의 장기수선충당금 사용내역을 해당 공동주택에도 적용해 문제가 된다고 지적했다. 

전북아파트입주민권익연대 관계자는 “공동주택 관리비용 사용과 관련해 논란이 많이 일고 있는 실정인데 어떤 경우에 장기수선충당금을 사용해야 하고 어떤 경우에는 수선유지비용을 사용해야 하는지 모호한 부분이 있다”며 “그러나 분명한 것은 장기수선충당금을 건물 유지비용으로 사용해야만 주민들이 집행에 의문을 제기하지 않을 것”이라고 말했다. 

신광영 기자 shingy1400@naver.com