'더클래식500' 실버타운 ‘너 마저!’…구멍 뚫린 ‘입주보증금’ 안전장치

실버타운 입주보증금 반환 문제 수년째 반복
국내 최고 ‘더클래식500’ 보증금 우려 커져
보증금 보증보험 의무화, 예외조항에 무력화
예외조항 삭제하고, 보증금 100% 보상 해야

기사승인 2020-12-04 06:00:03

▲더 클래식 500은 최근 입주보증금으로 사모펀드 옵티머스에 투자해 검찰의 수사를 받고 있다.

[쿠키뉴스] 조계원 기자 =노후를 스스로 책임지는 사회문화가 확산되면서 실버타운 입주를 고민하는 이들이 늘어나고 있다. 하지만 실버타운 입주민을 보호하기 위한 사회적 제도는 여전히 취약한 상태다. 특히 실버타운 입주보증금을 보호해 주기 위한 제도는 수년째 제자리걸음 중이다. 그러는 사이 최근에는 국내 최고급 실버타운으로 평가받던 건국대 ‘더 클래식500’에서도 입주보증금 문제가 발생했다.

“자본잠식 회사, 입주보증금으로 사모펀드 투자”

‘더 클래식 500’은 건국대 산하의 수익사업체로 국내 최고급 실버타운으로 평가받는 곳이다. 이곳에 입주하기 위해 납부해야하는 입주보증금만 최소 8억5000만원에 달한다. 그런데 최근 검찰이 ‘더 클래식 500’ 최종문 사장은 물론 건국대 유자은 이사장에 대한 수사에 들어갔다. 이들이 입주민의 임대보증금 일부인 120억원을 사모펀드인 옵티머스에 투자해 원금회수가 어려운 상황에 처했기 때문이다.

교육부가 현장조사를 실시한 결과에서도 임대보증금을 포함한 수익용기본재산 관리와 의사결정 기구인 이사회의 운영에 문제가 있고, 투자 손실이 막대하다는 지적이 나왔다. 이에 따라 교육부는 최 사장 등 4인에 대해 문책 및 중징계 요구를 지시했다. 또한 유 이사장과 최 사장에 대해서는 배임혐의로 검찰에 수사를 의뢰했다.

관건은 입주민의 전 재산이나 다름없는 입주보증금을 반환할 수 있는가의 문제다. ‘더 클래식 500’은 최근 수년간 적자를 기록해 누적 결손금이 자본금을 넘어서 ‘완전 자본잠식’ 상태에 빠져있다. 자본금에서 결손금을 뺀 금액만 마이너스 287억원(올해 2월말 기준)에 달한다. 현금화가 쉬운 당좌자산이 316억원 가량 있지만 옵티머스 투자금을 제외할 경우 이마저도 196억원으로 줄어든다. 입주자의 입주보증금 반환 요구가 있을 경우 당장은 문제가 없지만 적자가 지속되면 지급 불능에 빠질 수도 있는 상황이다.

“구멍 뚫린 실버센터 입주보증금 보증보험 의무화”

입주보증금 반환 문제는 실버타운이 국내에 도입된 이후부터 꾸준히 발생해 왔다. 대표적으로 명지대 산하의 ‘명지 엘펜하임’은 100억원대 보증금 지급 불능 상태에 빠져 명지대 학교법인이 파산할 위기까지 몰리기도 했다.

정부도 이러한 문제를 인식하고 노인복지법 시행규칙을 통해 보증금 반환을 위한 제도적 장치를 갖추고 있다. 시행규칙 별표 2와 4에서는 ‘시설을 설치하려는 자는 입소자에 대한 보증금 반환채무의 이행을 보장하기 위하여 입소계약 체결 후 보증금 수납일부터 10일 이내에 인·허가보증보험에 가입해야 한다’고 규정하고 있다. 입소보증금의 50% 이상을 반환할 수 있는 보증보험 가입을 의무화 해놓은 것이다.

하지만 ‘더 클래식 500’을 포함해 많은 실버타운들이 보증보험에 가입하지 않고 있다. 보증보험에 가입할 경우 보험료에 대한 부담이 크기 때문이다. 또한 시행규칙을 보면 ‘시설 개원이후 입소자별로 전세권 또는 근저당권 설정 등의 조치를 한 경우에는 각각 인·허가보증보험에 가입하지 아니할 수 있다’는 예외 조항이 존재해 대다수 실버타운에서 보증보험을 근저당권 등으로 대체하고 있다.

더 클래식 500 직원 曰 : 사모펀드 투자 손실 문제가 있지만 입주보증금 반환에는 문제가 전혀 없다. 입주 시 근저당권 설정을 모두 해주기 때문에 입주보증금에 대한 우려는 지나치다. 또 입주를 대기하는 분들이 있어 새로 입주하는 분의 보증금으로 바로 상환이 가능하다.

“전세권·근저당권의 한계, 발 묶이는 노인들”

실버타운들은 전세권이나 근저당권으로 입주보증금을 충분히 보호할 수 있다는 입장이다. 그러나 전세권이나 근저당권을 통해 입주보증금을 보호하는 방안은 문제가 발생했을 때 실제 보증금을 돌려받기까지 많은 기간이 걸린다는 단점이 있다. 건물이 경매를 통해 넘어가야 보증금을 돌려받을 수 있는 것이다.

최악의 경우 후순위로 밀려 보증금을 돌려받지 못해 실버타운에서 보증금을 받을 때 까지 눌러 앉아야 하는 경우도 있다. 실제 ‘명지 엘펜하임’의 입주자들이 퇴소 후 입주보증금을 돌려받지 못할 것을 우려해 실버타운을 점유하고 버틴 사례가 있다.

정부는 이를 개선하기 위해 지난 2012년 시행규칙에서 예외조항을 삭제하고, 보증한도를 상향하는 제도개선에 나선 바 있다. 당시 보건복지부가 이러한 내용의 입법예고까지 했으나 다양한 반대의견에 결국 개정은 불발됐다.

이제는 실버타운 업계 내에서도 입주보증금에 대한 관리·감독이 강화돼야 한다는 이야기가 나온다. 서울 한 실버타운에서 근무하는 익명의 관계자는 “입주보증금은 노인분들 전 재산인 경우가 많아 문제가 생기면 타격이 크다”며 “정부가 입주보증금에 대한 관리·감독을 더욱 강화해 실버타운에 대한 국민의 불신을 줄여나가야 한다”고 말했다.