꼬마빌딩, 뭐 길래?
꼬마빌딩 거래가 큰 폭 증가하고 있다. 국토교통부에 따르면 꼬마빌딩은 1000㎡ 미만 면적의 건물로 분류된다. 통상 시장에서는 7층 이하 규모에 매매가격이 50억원 아래로 형성된 중소형 건물을 말한다.
꼬마빌딩은 투자 가치가 높지 않다고 여겨져 몇 년 전까지만 해도 거래량이 많지 않았다. 하지만 지난해부터 각종 대출규제가 부동산 시장에 적용되면서 투자자들의 관심을 끌었다. 갈 곳을 잃은 시중 유동 자금이 몰렸다.
실제 KB금융지주경영연구소가 국토교통부 실거래가 분석 결과 지난해 10월 기준 서울지역 꼬마빌딩의 거래금액은 11조8000억원으로 집계됐다. 서울 꼬마빌딩 거래금액은 2017년 7조~8조원대 수준이었다. 지난해 강남권 거래금액마도 7조5000억원으로 전체 거래량의 63.7%에 달했다.
LTV 70%, 전 금융권 확대
이같은 시장 흐름을 의식했는지 정부는 17일부터 전 금융권에서 비(非)주택 담보대출 인정비율(LTV)을 70%로 적용하기로 밝혔다. 비주택 건물을 매입하더라도 은행에서 매입 금액의 70% 이상 대출을 받을 수 없게 된 것이다.그간 비주담대에 대한 LTV 70%는 농협 등 상호금융권에서만 적용해왔다. 기존 은행 등 다른 업종에서는 통상 LTV 60% 안팎을 적용했다. 하지만 한국토지주택공사(LH) 일부 직원이 비주담대를 활용해 땅 투기에 나서면서 국민들이 분노하자 금융당국은 전체 금융권에 일괄적으로 비주담대 LTV 70% 규제를 적용하기로 한 것이다.
새 LTV 규제는 이날 이후 신규 대출 신청분부터 적용될 예정이다. 16일까지 ▲부동산 매매 계약을 체결하고 계약금을 이미 지급한 사실을 증명했거나 ▲금융회사가 전산상 등록 등을 통해 대출 신청 접수를 완료했거나 ▲금융회사로부터 대출 만기 연장 통보를 받은 차주는 종전 규정을 적용받는다.
또 16일까지 입주자 모집 공고가 이뤄진 사업장에 대한 이주비 대출, 중도금 대출, 잔금 대출도 강화된 규제를 적용하지 않는다. 또 관리처분인가나 착공 신고가 전날까지 이뤄지면 규제 대상에서 빠진다.
꼬마빌딩, 현금부자들의 잔치되나
부동산 업계는 최근 과열 양상을 보인 꼬마빌딩 매수세에 영향을 줄 것으로 전망한다. 최근 연예인들의 꼬마빌딩 매각은 이같은 규제를 의식한 행동으로 풀이된다. 대출규제가 적용되면 수요가 주는 만큼 매각이 더 어려워지기 때문이다.앞서 배우 김태희는 2014년 132억원에 샀던 서울 역삼동 빌딩을 지난 3월 203억원에 팔았다. 배우 하정우는 2018년 73억여원에 사들인 화곡동 스타벅스 건물을 지난 3월 119억원에 매도했다. 또 배우 손지창·오연수 부부가 2006년 사들인 서울 청담동 빌딩을 지난 2월 15년 만에 매각했다.
업계에서는 꼬마빌딩이 현금부자들만의 투자로 전락할 수 있다는 우려가 제기됐다. 대출규제가 적용된 상황에서 꼬마빌딩 거래를 할 수 있는 수요층은 현금부자만이 가능하다는 설명이다.
부동산업계 관계자는 “통상 아파트보다 꼬마건물과 같은 상가건물 매매가격이 더 크다”면서 “대출 규제가 적용되면 수요도 줄어 거래량이 많이 감소할 것”이라고 했다. 이어 “결국 상가건물 매입은 사실상 현금부자들만의 투자방식이 될 수도 있다”고 지적했다.
또 가뜩이나 코로나19로 침체된 부동산 시장 상황을 더 악화시킬 수 있다는 주장도 제기됐다. 한국부동산원 통계를 보면 상업용부동산의 공실률은 증가세다. 서울 광화문, 명동 등 도심지역 공실률은 작년 1분기 9.8%에서 4분기 10.7%로 늘었다.
용산구 한 공인중개사는 “코로나가 장기화되면서 상가공실이 늘고 있다”며 “이같은 상황에서 상가거래를 위축시키는 대출규제까지 적용된다면 거래가 더욱 줄고, 팔고 싶어도 팔지 못하는 상황이 벌어질 수도 있다”고 우려했다.
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