“안정화 위한 단기 가격 불안” 대선 이후 집값은

대선 이후 정책 변화에 거래 증가 전망
재개발·재건축 활성화 집값 자극 요인
"주택공급 확대 위한 단기 불안 불가피"

기사승인 2022-03-09 06:00:07

대선 이후 차기 정부의 부동산 정책에 따라 부동산 시장에 지역별 단기 가격 불안이 발생할 수 있다는 우려가 나온다. 집값 안정을 위한 후보들의 부동산 정책이 시장에 안착하기까지 대출 및 세금, 개발 규제 변화로 가격 불안이 발생할 수 있다는 우려다. 전문가들은 불안을 완화하기 위해 부동산 정책의 완급 조절이 필요하다고 말한다.

9일 부동산 업계에서는 대선 이후 부동산 시장이 변화하는 정책에 따라 단기 가격 상승 압력에 놓일 수 있다는 전망이 제기됐다. 여야 대선 후보 모두 대출 규제 완화, 취득세‧양도세 인하 공약에 주택공급 확대를 위한 재개발‧재건축 규제 완화를 약속한 영향이다.

먼저 대출 규제 완화와 부동산세 개편이 단기 가격 불안 요인으로 꼽힌다. 대출 규제가 완화되고 부동산세가 인하되면서 그동안 억눌렸던 매매수요가 급증할 수 있기 때문이다.

실제 이재명 더불어민주당 대선후보와 윤석열 국민의힘 대선후보는 모두 실수요자 중심의 대출규제 완화를 공약했다. 이 후보는 생애 최초 주택 구입자의 경우 지역·면적·가격 등을 고려해 주택담보대출비율(LTV) 상한을 최대 90%까지 완화하겠다고 약속했다. 윤 후보는 생애 최초 주택 구입자 LTV 상한을 80%로 낮추고, 나머지 가구 LTV 상한은 70%로 단일화하겠다는 입장이다. 단, 다주택자의 경우 차등을 두겠다고 공약했다.

두 후보는 부동산세 개편도 추진할 계획이다. 이 후보는 취득세 최고세율 부과기준을 12억원으로 상향하고, 3억원 이하 주택에는 취득세를 면제해주기로 했다. 윤 후보는 생애 최초 주택 구매자에 한해서는 취득세를 면제하거나 1% 세율을 적용하기로 했다. 이 후보는 다주택자 양도세 중과도 완화하겠다는 계획이다. 4개월 이내 주택을 매각할 경우 양도세 중과를 100% 면제하고 이후 3개월 내 50%, 그 이후 3개월은 25%를 줄여주는 방식이다. 윤 후보 역시 2년간 다주택자 중과세를 유예하겠다고 약속했다.

여기에 주택공급 확대를 위한 개발 규제 완화도 가격 불안 요소로 지적된다. 이 후보는 500% 용적률을 받을 수 있는 4종 주거지역 신설과 재건축 안전진단 기준 개선, 노후 신도시 재건축과 리모델링 활성화에 나서기로 했다. 윤 후보는 역세권 민간 재건축 용적률을 현행 300%에서 500%로 상향 조정하고, 안전진단․재건축초과이익 환수제․분양가 규제 등을 완화하기로 했다.

시장 전문가들은 장기적인 안정을 추구하기 위해 공급 확대가 필요한 상황에서 단기 불안전성이 높아질 수 있다고 말한다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “대선 이후 대출 규제와 양도세 완화가 될 것이라는 기대감은 그동안 시장의 거래를 어렵게 만드는 요인으로 작용했다”며 “대선 끝나고 정책 변화에 따라서 이는 거래 활성화 요인으로 작용할 것”이라고 전망했다. 그러면서 “주택 공급을 늘리기 위해서는 개발 확대가 필수적이고, 도심 등에서 개발에 나서려면 토지주들의 적정 이익을 보장해줘야 하는 만큼 정비 사업 활성화가 단기적으로 집값을 자극할 수 있다”고 덧붙였다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원도 “신규 주택의 공급과 정비사업 등이 단기적으로는 상승으로 이어지더라도, ‘꾸준한 공급정책’이 ‘장기적으로는 시장안정’으로 귀결된다”며 “선거 결과에 따라서 세법이나 임대차법 등이 수정될 여지는 있지만 GTX같은 주요 개발호재가 취소되는 일은 없을 것으로 보여 당분간은 집값 상승의 방향성이 지속될 것”이라고 전망했다. 이어 “당장의 단기적인 주택가격상승을 이유로 신규주택의 공급과 정비사업 등을 차단한다면, 오히려 지금까지와 상황이 지속될 가능성이 높다”고 경고했다.

다만 대선 이후 가격 불안이 최근 수년간 보여온 불안 수준에는 못 미칠 전망이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “가격 고점인식과 기준금리 인상, 차주별 DSR 규제강화로 점차 가격 안정을 찾아가는 현(現) 주택시장의 기조를 고려할 때 과거 몇 년과 같은 집값 불안 양상은 상대적으로 낮을 전망”이라면서도 “아직 시장 유동자금(M2)이 3613조원에 달하는 만큼 국지적 가격불안 우려와 장기적 집값 안정 목표의 실행은 지속적인 정책 안배가 필요한 부분”이라고 말했다.

조계원 기자 chokw@kukinews.com