미분양 주택 ‘위험선 돌파’…“금리‧분양가 조정 필요”

기사승인 2023-02-01 17:43:08

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 도심의 아파트 단지. 쿠키뉴스 DB.

전국 미분양 주택 수가 한 달 새 1만 가구가 급증하며 정부가 위험선으로 제시했던 6만 선을 돌파했다. 9년 만에 최대치인 7만 가구 돌파를 앞두고 부동산 시장 경착륙 우려가 커지고 있다.

1일 국토교통부에 따르면 지난해 12월 말 전국 미분양 주택은 총6만8107가구로 집계됐다. 이는 전월(1만80가구) 대비 17.4% 증가한 수준이다. 또 2013년 8월(6만8119가구) 이후 9년 4개월 만에 최대 규모를 기록했다. 미분양 주택은 신규 분양주택의 1차 계약일까지 계약이 이뤄지지 않은 주택을 뜻한다.

지난해 고금리 여파로 주택경기가 침체되며 미분양 주택이 급격히 늘어났다. 실제 2021년 전국 미분양 주택은 1만7710가구에 그쳤으나 지난해 한 해 동안 5만397가구 늘었다. 1년 새 4배로 급증한 것이다. 부동산 업계에서는 지금 추세가 지속될 시 연내 미분양 주택이 10만 가구를 돌파할 것으로 전망했다. 또 건설사에 누락한 물량과 통계에서 제외된 오피스텔을 포함하면 미분양 주택 수도 현재 수준을 크게 웃돌 것으로 추정된다.

이에 대한주택건설협회는 지난 31일 기자간담회를 갖고 주택경기 침체에 대한 정부의 선제 대응을 요구했다. 협회는 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관에서 ‘악성 미분양’으로 분류되는 준공 후 미분양 주택을 매입해 매입 임대 사업용으로 활용할 것을 요청했다. 현재 짓고 있는 미분양 주택의 경우 공공매입 가격수준(최고 분양가 70~75%)으로 공공에서 사들인 뒤 사업 주체에 환매하는 환매조건부 매입을 제안한 것이다.

앞서 정부도 건설시장 연착륙과 취약계층 보호를 위해 민간 미분양 매입을 검토했다. 이달 3일 윤석열 대통령은 국토교통부 업무보고 자리에서 “정부 공공기관이 미분양 주택을 매입하거나 임차해 취약계층에게 다시 임대하는 방안도 검토해 달라”고 주문했다.

그러나 국민 혈세를 투입해 미분양 아파트를 매입하는 것에 대해 비판이 제기됐다. 경제정의실천시민연합 정책국 관계자는 “경기가 좋을 때 건설사들이 우후죽순 아파트를 지어서 분양하다 보니 미분양이 대거 발생하게 된 것이다”며 “자신들의 이익을 위해지어놓고 정부가 혈세를 들여 사는 게 맞는지 의문이다”고 비판했다. 이어 “표면적으로는 건설사도 좋고 공공 주택 물량도 늘어서 좋은 것 같지만 근본적으로는 혈세를 투입하는 것이기 때문에 좋지 않다”고 주장했다.

원희룡 국토교통부 장관도 정부의 미분양 아파트 매입에 대해서는 부정적인 입장을 밝혔다. LH가 최근 매입한 미분양 아파트 고가 매입 논란에 대해 “내 돈이었으면 이 가격에는 안 산다”고 일침을 가했다.

업계 ‘금리 인하‧낮은 분양가’ 관건

건설업계와 부동산업계는 미분양 해소와 시장 활기를 위해 ‘금리 인하’와 ‘분양가 할인’이 필요하다고 지적했다.

한 건설사 관계자는 “새해부터 정부의 부동산 정책을 완화하고 있지만 여전히 상황은 어렵다”며 “금리가 너무 높아서 규제가 완화된 상태에서 금리가 내려야 부동산 시장 전체가 살아날 수 있을 것 같다”고 말했다.

또 다른 건설사 관계자도 “고금리로 인한 부담이 크다”며 “금리가 하락해야 거래가 이뤄지고 분양이 될 것 같다”고 밝혔다.

김승준 하나증권 연구원은 “올해 미분양은 8만2000가구로 전망된다”며 “시세는 하락하고 착공은 감소하고 미분양은 증가 중이다”고 설명했다. 김 연구원은 “반전의 트리거는 금리인하다”며 “역사적으로 금리 인하 후에 미분양이 감소했다”고 밝혔다.

이어 “금리가 인하됨에 따라 유동성이 증가하고 요구수익률 하락이 주택 구매와 투자 수요를 견인한다”며 “이후 매매가격 상승과 청약 시장 활성화가 된다”고 덧붙였다.

건설사의 높은 분양가를 지적도 잇따랐다. 송승현 도시와경제 대표는 “가장 현실적으로 빠른 방안은 주택 분양가를 낮추는 것이다”고 말했다. 송 대표는 “현재 건설사와 시행사가 주택시장 호황기에 토지매입을 비싸게 하고 그에 맞는 금액을 책정하다 보니 분양가가 오르고 분양이 안되며 리스크로 온 것이다”며 “미분양 해소를 위해서는 가격 조정과 높은 가격에서 살 수 있는 방법을 만드는 것인데 현재 시장 수요자들은 낮아진 가격을 찾고 있다”고 말했다.

그는 “정부의 미분양 주택 매입도 부정적인 여론이 크다”며 “시중에 이미 규제 완화 등 할 수 있는 정책은 이미 나왔고 여기에 더 할 수 있는 것은 분양가 할인 밖에 없다”고 설명했다.

또 이날 다수의 언론에 따르면 원 장관은 ‘건설현장 불법행위 근절’ 간담회 직후 기자들과 만나 “현재 미분양 물량의 상당수는 아파트 가격을 낮추면 팔릴 수 있는 상황이라 위험 단계가 아니다”라며 “시장에서 정상적인 기능이 우선 작동해 건설사 스스로 소비자가 납득할 만한 가격을 제시해야 한다”고 말했다.

조유정 기자 youjung@kukinews.com