한국서 부동산 투기하는 외국인…막을 방법 없을까

해외 주요국, 취득세 등으로 규제하고 있어
비거주 외국인의 부동산 규제 필요하지만
헌법상 과잉금지 원칙 위배해서는 안 돼

기사승인 2023-07-05 06:00:12

울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 도심의 아파트 단지. 사진=임형택 기자

최근 몇년간 부동산 가격 상승기에 외국인 부동산 매수가 늘며 외국인의 투기성 부동산 취득에 대한 우려가 커졌다. 여기에 지난 2일 국토교통부의 외국인 토지거래 불법행위 조사 결과까지 더해져 외국인의 투기성 부동산 취득을 규제해야 한다는 목소리가 힘을 얻고 있다. 국회와 정부에서는 부동산 허가제 도입과 투자 이민제 제도개선 등 고민을 이어나가고 있다.

지난 2015년부터 2022년 8월까지 7년 8개월 동안 외국인이 사들인 전국의 아파트는 총 2만9792건이다. 2015년 2979건이던 외국인의 아파트 매입 건수는 매년 비슷한 수준을 유지했다.

하지만 2018년 3497건으로, 2019년은 3930건으로 소폭 증가세를 보였고, 2020년 5640건으로 43.5% 상승했다. 2020년 집값과 전세값이 급등하자 시세차익을 노린 외국인들이 매수에 나선 것으로 분석된다.

정부와 국회, “외국인 부동산 쇼핑 막겠다”

외국인의 국내 부동산 투기 소식에 국민들의 불만이 높아졌다. 윤석열 대통령과 이재명 더불어민주당 대표는 대선후보 시절 ‘비거주 외국인 주택거래 허가제 도입’을 공약으로 내걸었다. 현행 ‘부동산거래신고법’에 따라 신고만으로 취득이 가능한 것을 허가제로 바꿔 외국인의 주택 투기를 방지하겠다는 것이었다.

국회에는 외국인의 부동산 거래를 허가제로 바꾸는 법안의 발의되어 있다. 법안마다 조금씩 차이가 있지만 외국인의 부동산 허가제 대상지역을 확대하는 안(김승수 의원안), 상호주의 원칙을 적용해 우리 국민의 부동산 구매를 허가하는 국가에게 부동산 매수를 허용하자는 안(태영호‧홍석준 의원안)등이 있다.

국토부도 정부의 기조에 발맞춰 비거주 외국인의 주택거래를 어렵게 만드는 방안을 마련했다. 지난 2월 국토부는 국내에 거주하지 않는 외국인이 부동산을 매입할 때 한국인 위탁관리인을 지정하는 ‘부동산 거래신고법 시행령’을 입법예고했다.

법무부는 부동산 투자이민제가 도입 취지를 상실했다고 판단해 제도 개선에 돌입했다. 투자이민제는 국내 투자 외국인에게 영주권을 줘 국외자본 유치와 경제 활성화를 도모한다는 목표로 2013년에 도입했다. 그러나 해외 주요국보다 금액 기준이 낮다보니 체류자격만 회득하고 건강보험 등 혜택만 골라먹는 ‘먹튀’ 부작용이 속출했다.

미국의 투자이민제도의 경우 10억에서 13억원 납부에 고용창출 의무까지 있다. 호주의 경우 소액투자 기준 12억원, 포르투갈은 20억원, 뉴질랜드는 40억원 등이다. 법무부는 지난 5월 부동산 투자이민제 투자금 하한액을 기존 5억원에서 10억원으로 상향조정하며 부작용을 막겠다고 밝혔다.

해외는 다양한 규제 적용하고 있어

해외에서는 비거주 외국인들의 부동산 취득에 대해 다양한 규제를 실시하고 있다. 외국인 취득세, 구매 범위 제한 등이다.

싱가포르, 홍콩 그리고 캐나다는 비영주권자가 주거용 부동산을 매수하면 취득세를 부과한다. 싱가포르는 20%의 취득세를, 홍콩은 종가취득세와 매수자취득세를 각각 15%씩 총 30%를 납부해야 한다. 캐나다는 주마다 다른 세금 규정을 적용하고 있다. 브리티시 컬럼비아주의 경우 20%를, 온타리오주는 취득세 외에 비거주자 투기세 15%를 추가로 부과한다.

사전 승인제를 도입한 국가도 있다. 호주는 외국인 투자 심의 위원회의 승인을, 싱가포르는 ‘주거용 부동산 법(Residential Property Act)’에 따라 구입 전 사전승인을 받아야 한다. 주택 매입 범위도 정해져있다. 신축주택 매입만 가능하다.

부동산 취득을 국적으로 제한하는 국가도 있다. 뉴질랜드는 ‘해외투자법(Overseas Investment Amendment Act)’에 따르면 호주와 싱가포르 국적자가 아닌 외국인은 주거용 부동산을 매수할 수 없다. 뉴질랜드도 호주처럼 주택 구매 범위를 신축주택으로 제한하고 있다.

규제 필요하지만, 헌법상 과잉금지 원칙 위배는 안 돼

현재 비거주 외국인의 투기성 주거 부동산 취득 규제가 필요하다는 사회적 공감대가 형성됐다. 이미 해외에서도 규제를 실시하고 있고 정책적으로도 법안도 준비된 상태다.

다만, 전문가들은 규제가 헌법상의 과잉금지 원칙을 위배해서는 안 된다고 지적했다. 국회입법조사처 김세현‧김예성 조사관은 <외국인의 국내 부동산 취득 관련 쟁점과 과제>보고서에서 “국내 비거주 외국인도 내국인과 동일한 절차에 따라 부동산 취득이 가능한 상황”이라며 “규제 방안이 필요하지만, 그 규제의 정도는 어디까지나 헌법상의 과잉금지 원칙을 위배해선 안 된다”고 말했다.

상호주의적 원칙에 따라 우리 국민의 부동산 거래를 허가하는 국가의 외국인 부동산 취득을 허용하자는 것 역시 신중한 검토가 필요하다. 국회 국토교통위원회 검토보고서에 따르면, 국토교통부는 “중국, 베트남 등 사회주의 국가는 토지에 대한 개인의 소유권이 아닌 사용권만 인정한다”며 “국가체제별 사유재산의 범위가 불일치해 상호주의적 관점에서 상대국과 동일한 조건의 권리를 부여하는 것은 곤란하다”는 입장을 밝혔다.

유민지 기자 mj@kukinews.com