올해 부동산 시장에는 상승과 하락 요인이 공존한다. 금리 인하‧공급 부족 등 상승 요인과 세제 혜택‧금융 비용 부담 완화 등 하락 요인이 대표적 변수다. 전문가들은 경제 불확실성이 이어지는 가운데 내 집 마련 적기로 1분기를 꼽았다.
3일 주택산업연구원에 따르면 올해 인허가‧착공‧분양‧준공 모두 전년 대비 줄어들 것으로 전망된다. 주산연은 2017년~2021년 5년 평균 인허가 물량이 54만호에서 2022년 52만2000호, 2023년 42만9000호, 2024년 35만호로 감소한 것으로 분석했다. 이는 올해 33만호까지 줄어들 것으로 전망된다. 착공 물량도 5년 평균 52만1000호에서 올해 30만호, 분양물량도 평균 31만9000호에서 25만호, 준공은 52만3000호에서 33만2000호로 줄어들 것으로 내다봤다. 공급 부족 누적은 부동산 시장 상승을 자극한다.
금리 인하 기조도 상승 요인이다. 지난해 12월 미국 연방준비제도는 기준금리를 기존 대비 0.25%포인트(P) 낮췄다. 이는 3번 연속 인하 결정으로 미국 기준금리는 2022년 12월 수준으로 돌아갔다. 우리나라 한국은행 역시 2회 연속 기준금리 인하를 단행했다. 또 기준금리 추가 인하를 예고했다.
지난해 12월30일 기준 4대 시중은행(KB국민·신한·우리·하나은행)기준 고정형(혼합형) 주담대 금리(평균)는 연 4~5.1%다. 올해 미국이 예상대로 기준금리 3회~4회 인하할 경우 금리는 3.5% 내외로 전망된다. 대출 금리 하락은 주택 매수 수요를 늘리는 효과를 불러온다.
중도상환수수료 절감‧신생아 특례대출 확대
다만 집값 하락 요인도 존재한다. 탄핵 정국 속에도 대출 규제 정책돠 주택공급 확대 정책은 멈춤없이 추진된다.
먼저 오는 7월부터 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계가 시행을 앞두고 있다. 금리 인하 기조 속 가계대출 관리 차원이다. 스트레스 DSR은 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용기간 중 금리상승으로 인해 원리금 상환부담이 증가할 가능성 등을 감안해 DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과해 대출 한도를 산출하는 제도다.
1단계는 2024년 2월, 현재 시행 중인 2단계는 2024년 9월 시행됐다. 3단계는 DSR이 적용되는 은행권과 제2금융권의 주택담보대출, 신용대출, 기타대출에 대해 적용되며, 스트레스 금리는 1.5%p(2025년 예상)다. 대출 한도는 소득 1억원 기준 30년 만기 분할상황 시 스트레스 DSR 적용 전 6억6000만원에서 적용하면 6억원으로 준다. 여기에 3단계 시행 시 5억6000만원으로 축소된다. 대출 규제 강화는 집값 수요 억제 효과가 있다.
주택 공급 확대 기조도 이어진다. 오는 2월부터 민간 도심 공공주택 복합사업이 시행된다. 도심복합사업은 도심지에 자리 잡고 있지만 사업성이 낮아 민간 주도 재개발이 어려운 곳을 용적률 상향 등의 특례를 통해 고밀 개발하는 것이다. 주택 공급 속도를 높이는 데 효과적이다. 다만 조합이 주도하는 일반 정비사업과 달리 공공이 사업 시행자로 참여해 공공이 토지를 수용하는 사업 방식과 도시 내 거점 조성에 한계가 있었다.
그러나 민간 중심으로 개편하는 법안이 통과됐다. 이에 LH(한국토지주택공사) 등이 시행하는 공공 도심복합사업을 2월부터 신탁사나 리츠(부동산 투자회사) 등 민간도 시행할 수 있게 된다. 건폐율과 용적률은 법적 상한선까지 올라간다. 특히 준주거지역은 용적률을 최대 140%까지 상향 조정되고 서울은 최대 700%까지 올릴 수 있게 된다. 다만 용적률 상향에 따라 개발 이익 일부는 공공주택으로 공급해야 한다.
내집 마련, 최적의 타이밍이 있다면 '언제?'
전문가는 내 집 마련 적기로 1분기를 꼽았다. 송승현 도시와경제 대표는 “부동산 매매는 선택지가 많을 때 하는 게 좋다”며 “1분기 급매를 중심으로 매입을 추천한다”고 말했다. 이어 “지역 선택도 중요한데 도심과 가깝고 신축 중심 선택이 유리하다”고 덧붙였다.
김효선 NH농협 부동산수석위원도 “내 집 마련은 지금이 적기”라며 “시장이 과열된 때보단 하락 시 매입하는 게 유리하기 때문”이라고 밝혔다. 그는 “지방도 올해 보합으로 예상했으나 하락폭이 점차 축소되고 있다”며 “바닥을 찍은 것으로 보여 입지가 좋은 곳 위주로 저가 매물을 매입하는 게 좋아 보인다”고 설명했다.
김 위원은 “특히 서울과 수도권은 입주 물량이 계속 줄어들 것으로 전망된다”며 “신축 아파트가 부족한데 주요 입지에 수요가 집중되는 현상이 이어질 가능성이 높고 정치 불확실성이 커 매입을 고려한다면 적극 고려해야 한다”고 조언했다.
하반기 서울을 중심으로 상승도 전망됐다. 송 대표는 “서울 외곽이나 수도권은 대출 규제 등으로 인해 자금 여력이 부족할 경우 하락 요인이 클 것”이라 진단했다. 이어 “투자자들이 많은 강남과 마용성(마포‧용산‧성동구)는 대기 수요자들이 있어 상승 요인이 강할 것”이라 내다봤다.
