분양 물량이 급감한 가운데 수억원의 시세차익이 기대되는 단지들이 청약을 앞둬 청약 과열 현상이 우려된다. 분양 시장은 청약 과열과 미분양 등 양극화가 심화될 것으로 전망된다.
8일 업계에 따르면 올해 분양 물량은 15만가구를 밑돌 것으로 전망된다. 부동산R114는 올해 주요 건설사 25곳이 총 14만6130가구(민간아파트 분양 기준·임대 포함)를 분양할 것으로 전망했다. 이는 분양 물량이 가장 적었던 2010년(17만2670가구)보다 적은 수치다. 2016년 이후 연평균 분양 물량은 26만 가구 선이었다. 올해는 이보다 10만 가구 이상 적은 수준이다.
1월 분양예정 물량은 18개 단지, 총 1만3113가구(일반분양 9379가구)로 조사됐다. 이는 전년(1만4773가구)과 대비 11% 적은 물량이다. 권역별로는 수도권 3940세대, 지방 9173세대가 공급된다.
분양 물량 감소세가 두드러지는 가운데 일부 시세차익이 기대되는 단지가 분양을 앞두고 있다. 먼저, 분양가상한제 적용단지로 시세차익 최대 5억원이 예상되는 ‘래미안 원페를라’가 이달 분양을 앞뒀다. 이 단지는 서초구 방배6구역 재개발한 것으로 지하 4층~지상 최고 22층, 16개 동, 1097가구로 조성된다. 이중 482가구(전용면적 59~120㎡)를 일반분양한다.
송파구 미성·크로바 아파트 재건축 단지인 ‘잠실르엘’도 이르면 올해 상반기 내 분양을 진행한다. 최고 35층, 13개 동, 1865가구로 조성되며 이중 45~74㎡ 216가구가 일반분양 대상이다. 분양가는 3.3㎡당 5000만원 후반대 수준으로 최대 7억원 가량의 시세차익이 기대된다. 분양 가뭄 속 일부 알짜 단지에 더 많은 수요가 몰릴 것으로 전망된다.
실제 지난해 로또 청약 단지가 분양되며 청약홈 사이트가 마비되는 사건도 발생했다. 2024년 7월 ‘동탄역 롯데캐슬’ 무순위 청약은 전용 84㎡ 1가구 모집에 294만4780명이 몰리며 홈페이지 오류가 이어졌다. 이는 2017년 분양 당시 가격인 4억8200만원에 분양되면서 시세(15억원) 대비 10억원이 저렴했기 때문이다.
같은 달 분양한 서울 서초구 ‘래미안 원펜타스’도 114가구(특별공급) 모집에 4만183명이 신청, 평균 경쟁률 352.5대 1을 기록했다. 래미안 원펜타스는 분양가 상한제 적용단지로 분양가는 전용면적 59㎡는 최고 17억4000만원, 84㎡ 23억3000만원에 책정됐다. 인근에 위치한 래미안 원베일리가 84㎡ 기준 40억원대 거래가를 형성해 시세차익이 기대돼 많은 수요가 몰렸다.
전문가는 적은 분양 물량으로 인해 청약 과열 기조가 더 짙어질 수 있다고 우려했다. 윤지해 부동산R114 수석연구위원은 “지난해 서울은 청약경쟁률 110대 1을 기록했다. 통상 30대~50대 1을 넘어가면 과열이기에 이미 과열된 상태”라고 진단했다. 이어 “분양가상한제 단지에서 과열 열기를 이어갈 것으로 보인다”며 “경쟁률이 얼마나 나오냐를 봐야 하는 상황”이라고 설명했다.
윤수민 NH농협은행 부동산전문위원도 “서울에 분양가상한제가 적용되는 단지 자체가 적기 때문에 많은 청약 통장이 몰릴 것은 분명해 보인다”고 전망했다.
다만 높아진 분양 가격으로 인해 수요자들의 옥석 가리기도 심해질 것으로 보인다. 윤 위원은 “최근 분양가가 많이 올라 청약이라고 해서 다 수익성이 좋은 것은 아니다”라며 “분양가를 꼼꼼히 따져 청약하는 기조가 이어질 경우 양극화 현상이 두드러질 수 있다”고 진단했다.
로또 청약으로 인한 청약 과열은 제도개선 없이는 해결이 어려운 상황이다. 윤지해 연구위원은 “로또 청약은 분상제로 인해 발생하는데 제도를 폐지하면 어마어마한 분양가가 나온다”며 “시장에 상징성 있는 지역들은 묶을 수밖에 없다”고 밝혔다.
