[쿠키 경제] 8·28 전·월세 대책에 포함된 수익·손익 공유형 모기지가 다음달 1일부터 접수를 시작한다. 1%대의 파격적인 금리 덕에 ‘로또 모기지’로도 불리지만 개인별 상황, 집값 변동 유무 등에 따라 유·불리가 달라질 수 있으므로 꼼꼼히 따진 후 접수해야 한다.

국토교통부는 11일 경제관계장관회의에서 전·월세 안정화 대책의 일환으로 도입키로 한 공유형 모기지 시범사업 추진 일정을 확정해 발표했다.

이미 발표한 대로 모두 3000가구를 시범사업 대상으로 하며 10월 1일부터 우리은행 인터넷뱅킹을 통해 접수에 들어간다. 접수는 밤샘 줄서기 등 과열을 막기 위해 인터넷을 통해서만 할 수 있다. 인터넷 이용이 어려운 고령자나 장애인은 우리은행 지점에서 접수를 도와준다.

대상자 선정은 크게 1, 2차 대출심사로 나눠 진행된다. 우선 선착순으로 5000가구의 신청을 받은 후 같은 달 4일부터 시작되는 1차 대출심사를 통해 4000가구를 선정한다. 매입 가격이 한국감정원의 시세 대비 10% 이상인 경우, 대출심사평가표상 일정 점수(60점) 이하인 신청자는 탈락한다. 이후 한국감정원이 8일부터 현지 실사를 진행해 주택 가격 및 대상 주택의 적정성 여부를 조사한다.

이를 바탕으로 우리은행이 10일부터 대출심사평가표상 최종 점수를 산정하는 2차 대출심사를 진행해 일정 점수 이상인 3000가구를 최종적으로 추린다. 11일부터는 승인 대상자에게 개별 통보가 이뤄진다. 첫 도입되는 제도인 만큼 이달 23일부터 30일까지 우리은행 각 지점을 통한 사전 상담도 실시한다.

대출심사평가는 정책적 지원 필요성, 차주의 상환 능력, 대상주택의 적정성 등 크게 세 항목으로 구성된 대출심사평가표(100점 만점)에 따라 실시된다. 무주택 기간, 세대원 수, 자산보유 현황, 신용등급, 소득대비 대출액, 단지 규모, 노후도, 감정원 평가 등이 세부 평가 요소다. 장애인·다문화·신혼부부·노인부양 가구에는 가점이 주어진다.

모기지의 특징을 감안해 항목별 가중치도 주어진다. 수익형은 주택가격의 70%까지 대출이 이뤄지므로 상환능력에 가중치를 두고, 손익형은 원금 손실 위험이 있어 주택 적격성에 가중치를 준다. 이에 따라 정책적 지원 필요성, 차주의 상환 능력, 대상 주택의 적격성별 평가 비중은 수익형이 3대 3대 4이고, 손익형은 3대 2대 5다.

노후 주택도 지원 대상에 포함되지만 조합설립인가를 받은 재건축이나 리모델링 아파트는 기존 일반 대출의 예를 감안해 대출 대상에서 제외된다.

공유형 모기지의 경우 1%대의 낮은 금리가 적용돼 기대를 모으고 있지만 상황에 따라 기존 생애최초주택구입자금(기본형) 대출 등이 더 유리할 수 있다. 우리은행 분석자료에 따르면 자기자금 8000만원인 상황에서 대출을 받아 2억5000만원짜리 주택을 구입했을 경우, 집값이 연 3% 상승해 7년 후 주택을 처분하면 기본형이 공유형보다 더 유리한 것으로 나타났다. 기본형 대출 이자가 3.3%로 공유형 모기지보다 높지만 상승 시 수익을 주택기금과 나누지 않아도 돼 56만1000원의 이득을 보는 것으로 나타났다. 수익형은 1354만3000원, 공유형은 1508만6000원의 주거비용이 나가는 것으로 예측됐다.

하지만 같은 조건에서 집값이 연 1%만 상승하는 경우, 집값 변동이 없는 경우, 연 1%씩 하락하는 경우에는 수익형의 주거비가 가장 낮은 것으로 조사됐다.

국민일보 쿠키뉴스 김현길 기자 hgkim@kmib.co.kr