김민희 아나운서 > 알찬 부동산 정보 함께 하는 시간이죠. 이연진 기자의 톡톡 부동산입니다. 오늘도 이연진 기자 나와 있습니다.

이연진 기자 > 네. 안녕하세요. 이연진 기자입니다.

김민희 아나운서 > 반갑습니다. 오늘은 어떤 내용으로 함께 할까요?

이연진 기자 > 최근 저금리 기조 지속으로 수익형 부동산이 주목 받고 있습니다. 은행에 돈을 넣어봐야 이자가 적기 때문에, 그것보다 나은 오피스텔과 상가, 빌딩 등이 주목을 받고 있는데요. 수익형 부동산 별로 각각의 특징은 무엇이고, 또 투자 시 어떤 점을 유의해야 하는지 자세하게 알아보도록 하겠습니다.

김민희 아나운서 > 네. 최근 안정적인 수익을 창출할 수 있는 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있는데요. 오늘 톡톡 부동산에서 관련 정보 드리니까요. 참고하시기 바랍니다. 여러 수익형 부동산 중, 먼저 저금리 시기 대표적인 상품인 오피스텔에 대해 알아볼게요. 오피스텔. 어떤가요? 인기가 꽤 있죠?

이연진 기자 > 네. 그렇습니다. 최근 공급이 많아 일부 지역에서 공실이 발생하고 수익률이 떨어지는 현상도 나타나고 있지만요. 그래도 오피스텔은 여전히 매력적인 투자 상품으로 꼽히고 있죠.

김민희 아나운서 > 거래가 계속 활발하게 이루어지고 있는 건가요?

이연진 기자 > 네. 올해 상반기 전국에서 거래된 오피스텔 실 거래가를 모두 합치면 2조 8237억 원으로, 지난해 같은 기간 2조 7298억 원보다 3.4% 증가했습니다. 오피스텔 거래량도 1만 8049건으로 지난해 같은 기간 거래량인 1만 7133건보다 916건 늘었고요. 그리고 기존 오피스텔 거래만 활발한 게 아닌데요. 새 오피스텔 공급도 지난해에 이어 올해까지 계속 이어지고 있습니다. 지난해 6만 여 가구였던 오피스텔 분양 물량은 올해도 6만 가구를 넘을 전망이거든요.

김민희 아나운서 > 여러 수익형 부동산 중 오피스텔이 그렇게 꾸준한 인기를 끌고 있는 이유는 무엇일까요?

이연진 기자 > 일단 소액으로 투자가 가능하기 때문에 일반인들의 접근이 쉽다는 것입니다. 실제로 고용이 불안정하고 금리가 낮아 돈을 맡길 만한 곳이 없다고 판단한 투자자들이 비교적 소액으로도 투자가 가능하고 매달 월세 수익을 얻을 수 있는 오피스텔 임대업으로 눈길을 돌리고 있기도 하고요.

김민희 아나운서 > 네. 그리고 앞서 오피스텔 공급이 늘었다는 내용 전해드렸는데요. 공급은 어느 정도나 늘은 건가요?

이연진 기자 > 올 연말까지 입주하는 오피스텔은 1만 9694실로, 올해 전체 예정 입주 물량인 4만 1149실의 절반에 가깝습니다. 지난해 같은 기간에 1만 1918실이었던 것과 비교해도 65%가량 많은 것인데요. 특히 공급 과잉이 우려되는 지역은 서울 송파구의 문정 지구와 강서구의 마곡 지구입니다. 문정지구에는 3개 단지 3247실이, 마곡지구에는 연말까지 6개 단지 3902실이 입주 예정인데요. 서울 지역 전체에서 입주를 앞두고 있는 물량의 66% 가량이 두 지역에 쏠린 것이라서 공급 과잉이 우려되고 있습니다.

김민희 아나운서 > 연말까지 올해 전체 입주 물량의 절반가량이 추가로 입주하기 때문에, 오피스텔 수익률 하락세는 더욱 가속화될 것으로 보이는데. 그건 어떤가요?

이연진 기자 > 확실한 건 오피스텔 수익률이 아무리 낮아져도 은행보다는 높다는 겁니다. 올해 8월말 기준 오피스텔의 임대 수익률은 5.27%로 집계됐는데요. 지난 2011년 말 5.7%에 비하면 다소 떨어졌지만, 2%가 채 안 되는 은행 예금 금리와 비교하면 여전히 2~3배 수준이니까요.

김민희 아나운서 > 그래서 오피스텔 투자가 줄지 않는 것이군요. 그리고 그 활용도에 대한 질문도 드릴게요. 일반적으로 오피스텔 투자는 거주나 사무실로 임대하게 되는데요. 그 외에 다른 활용도 가능한가요?

이연진 기자 > 최근에는 오피스텔을 활용한 에어비앤비 투자가 많아지고 있습니다. 에어비앤비는 주택을 호텔이나 콘도처럼 유료로 빌려주고 수익을 올리는 사업인데요. 집주인과 방문객을 연결해주는 사이트 에어비앤비의 등장을 계기로 최근 급격히 확산하고 있습니다.

김민희 아나운서 > 그러면 그런 주택 공유 사업이 국내 주택 시장의 판도를 바꾸는 변수가 될 수도 있겠네요.

이연진 기자 > 네. 전세와 월세뿐이던 국내 주택 임대 시장에 제3의 수익 모델로 자리 잡고 있는 것이 사실입니다. 실제로 주택 공유 사업용 주택 건축도 잇따르고 있고요. 다만 주의할 점은, 한국에서 에어비앤비 영업을 하기 위해서는 지방 자치 단체에 도시 민박업으로 등록을 해야 한다는 점입니다. 그렇지 않을 경우, 불법 영업이니까요. 그 내용 꼭 기억하시기 바랍니다.

김민희 아나운서 > 네. 잘 알겠습니다. 여러 수익형 부동산 중 먼저 오피스텔에 대해 살펴봤는데요. 이연진 기자, 앞으로도 당분간 오피스텔의 인기는 한동안 계속되겠죠?

이연진 기자 > 네. 그럴 것으로 예상됩니다. 다만 공급 확대와 공실에 따른 수익률 저하를 따져봐야 하는데요. 물론 오피스텔이 여전히 투자 가치가 있는 것은 사실이지만, 공급이 넘쳐나고 있는데다 오피스텔을 대체할 수 있는 다세대 주택 등의 공급도 이어지고 있어 수익률은 앞으로 더 떨어질 가능성이 크거든요. 이렇게 수익률이 하락세일 때에는 지역별 격차가 더욱 커지므로 공급이 집중됐던 지역은 되도록 피하고 주거 수요와 업무 수요가 대체 가능한 도심권 물건 위주로 투자하는 것이 좋습니다.

김민희 아나운서 > 네. 전해드린 내용이 절대적인 기준은 아니니까요. 참고만 하시기 바랍니다. 그리고 물론 오피스텔도 인기지만, 일단 수익형 부동산 하면 먼저 떠오르는 게 바로 상가에요. 상가 분양은 다른 부동산 중 투자금이 가장 많이 필요한 분야지만, 그만큼 안정된 월세를 희망하는 사람에게 상가 분양은 연금 복권처럼 로망으로 불리잖아요. 상가에 대한 투자도 활발하게 진행 중이죠?

이연진 기자 > 네. 상가는 수익률이 꾸준한 오름세를 기록하고 있습니다. 전국 상가 수익률은 2011년 2분기 연 3.7%에서 올 2분기 연 4.4%로 올랐는데요. 그건 최근 7년간 분기별 수익률 중 최고치입니다. 특히 대규모로 조성되는 단지 내 상업시설은 유동인구와 배후 수요를 확보하고 시작하기 때문에 인기가 높은데요. 지난해 상업시설 공급이 드문 금천구에서 4년 만의 분양으로 화제가 된 롯데캐슬 골드파크 1, 2차 단지 내 상업시설은 단기간에 모두 팔렸습니다. 1차 상가는 최고 낙찰가율이 200%에 달했고, 2차인 마르쉐 도르 역시 최고 595 대 1의 경쟁률을 기록했고요. 꽤 많은 웃돈이 붙은 것으로 알려져 있습니다.

김민희 아나운서 > 네. 물론 투자금이 많이 필요하긴 하지만, 그만큼 매력 있는 수익형 부동산이 바로 상가가 아닐까 싶은데요. 상가 투자 시 유의할 점에 대해 알려주세요.

이연진 기자 > 입지 별로 약간씩 차이가 있는데요. 한 예로, 단지 내 상가투자 시 유의할 점에 대해 알려드릴게요. 일단 단지 사람들만 이용한다고 했을 때 수요가 한정되어 있기 때문에, 일단 외부 사람도 이용할 수 있는 동선, 도로와 접해 있어 외부 사람도 쉽게 이용할 수 있는 곳에 접해 있는 것이 좋고요. 최소 500가구 이상 중소형 단지를 골라야 합니다. 단지 내 상가를 선택할 때는 단지의 아파트 가구 수가 중요한 요인으로 작용하기 때문이죠. 또 인근에 대형 마트가 있으면 큰 타격을 입을 수 있기 때문에 인근에 유사 시설이 있는지, 또 향후 들어설 예정인지를 잘 확인해 봐야 합니다.

김민희 아나운서 > 네. 그리고 또 상가에 투자할 때 주의 깊게 따져봐야 할 부분이 있나요?

이연진 기자 > 네. 바로 권리금입니다. 권리금은 성공한 상가의 주인이나 이전 세입자가 기존 영업 설비의 가격과 잠재 고객에 대한 기대 수익을 경제적 가치로 환산해 요구하는 대가인데요. 즉 손님이 많은 가게 주인이 그동안 노력해 이룬 무형의 가치에 대해 보상하는 성격이라고 보시면 됩니다. 이 권리금에 대한 부분을 잘 따져보아야 합니다.

김민희 아나운서 > 권리금은 성공한 상권의 세입자들 사이에서 관행적으로 주고받는 것으로 알고 있는데요. 권리금이 문제가 되는 경우가 많은가요?

이연진 기자 > 네. 법적 분쟁의 소지가 많습니다. 얼마를 책정하느냐는 이전 세입자와 새 세입자의 주관에 따라 차이가 발생할 수 있고요. 또 건물주 입장에서는 권리금이 발생하는 것을 꺼리기도 하는데요. 건물주는 상가 투자금의 대부분을 대출로 충당해 월세를 받고 이자를 상환하는 상황인 경우가 많거든요. 그런데 세입자가 많게는 수 억 원의 권리금을 받는다면 불합리하게 생각할 수 있습니다. 특히 대도시의 번화한 상권에서는 권리금이 임대료를 뛰어넘는 곳이 많아, 실제로 건물주가 분쟁에 개입하는 경우도 적지 않고요.

김민희 아나운서 > 뭔가 복잡한 상황을 만들 수도 있는 것이 바로 권리금이군요.그런데 원래 세입자의 권리금은 법적으로 보호받을 수 없는 건가요? 뭔가 법의 울타리 안에서 보호받아야 할 것 같은데.

이연진 기자 > 그래서 정부는 지난해 5월 상가 건물 임대차 보호법을 개정, 세입자의 권리금을 법적 보호 대상에 포함시켰습니다. 개정안의 주요 내용은 건물주가 기존 세입자의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 하는 것인데요. 만일 이를 어길 경우 세입자는 건물주에게 손해배상 청구를 할 수 있습니다.

김민희 아나운서 > 네. 하지만 여전히 높은 상가 권리금은 부담으로 작용할 수밖에 없어요. 그래서 요즘에는 오피스텔이나 상가가 아닌 다른 수익형 부동산도 인기라고 하던데, 어떤 것들이 있는지 알려주세요.

이연진 기자 > 최근 수익형 호텔이 수익형 부동산의 틈새 상품으로 자리를 잡아가고 있습니다. 수익형 호텔은 한 기업이 전체 호텔을 소유하고 운영하는 일반적인 호텔과 달리, 한 법인이 각각의 객실을 투자자에게 각각 분양하고요. 호텔이 지어지면 운영사가 호텔을 운영, 관리하며 수익금을 투자자들에게 배분하는 형태의 새로운 상품입니다. 

김민희 아나운서 > 그럼 대표적인 수익형 부동산인 상가나 오피스텔과 수익형 호텔의 가장 큰 차이점은 무엇인가요?

이연진 기자 > 고정적인 수익 발생에서 차이가 납니다. 상가와 오피스텔은 임대차 계약에 따라 일정한 고정 수입이 보장되는데요. 반면 수익형 호텔은 호텔 운영 수익을 투자자와 호텔 운영 법인이 나누는 형태이기 때문에, 수익의 변동 가능성이 있습니다. 즉. 호텔 운영 결과에 따라 수익이 커질 수도 줄어들 수도 있다는 것이죠.

김민희 아나운서 > 고정적인 수익이 발생하는가 그렇지 않은가에 따라 차이가 있군요. 고정적인 수익이 발생하지 않기 때문에 더 꼼꼼하게 따져봐야 할 것 같은데요. 이연진 기자, 수익형 호텔 투자 시, 유의할 점에 대해 알려주세요.

이연진 기자 > 몇 가지 부분을 살펴봐야 하는데요. 첫째는 입지입니다. 아무리 좋은 시설을 갖추고 있다고 하더라도 관광객이 쉽게 갈 수 없는 곳이라면 높은 수익을 낼 수 없기 때문이죠. 또 분양가도 투자자들이 꼼꼼히 살펴봐야 할 항목인데요. 높은 수익률을 보장하는 반면 분양가가 높을 수 있기 때문입니다. 즉 약속된 고정수익 대부분이 분양가에 이미 반영돼 있을 수도 있다는 것이죠. 그러니 주변 토지 가격이나 건물 시세 등과 비교해 지나치게 분양가가 높다면 투자 여부를 재검토할 필요가 있습니다. 그리고 호텔을 운영하는 업체가 믿을 만한 업체인지도 잘 살펴야 하는데요. 호텔 운영은 곧 수익으로 직결되는 요소이기 때문입니다.

김민희 아나운서 > 살펴봐야 할 점이 많네요. 수익형 호텔은 잘 모르는 상태로 무턱대고 투자하기에는 위험성이 큰 상품인 것 같아요.

이연진 기자 > 맞습니다. 분양의 역사가 다른 상품에 비해 비교적 짧기 때문에, 투자 성공 사례로 삼을 만한 호텔이 거의 없는 것이 사실이고요. 허위성이나 과장성 광고에 속아 넘어갈 위험도 높습니다. 또 수익률을 확정했어도 수익률 보전을 약속한 회사가 운영난을 겪게 되면, 그 약속된 수익률을 보장 받을 수 없다는 점도 주의해야 할 대목이고요.

김민희 아나운서 > 네. 참고하시기 바랍니다. 수익형 호텔에 대한 내용 알아봤고요. 이번에는 다른 수익형 부동산도 소개해 주세요.

이연진 기자 > 네. 최근에는 게스트 하우스 투자도 떠오르고 있습니다. 게스트 하우스는 소액자본으로 창업이 가능하다는 가장 큰 이점이 있고요. 진입 장벽이 낮은 편이 아니기 때문에,  체계적으로 시설과 시스템을 갖추고 있다면 투자 자본 대비 높은 수익을 기대할 수 있습니다. 또 운영이 어렵지 않기 때문에, 투 잡이나 퇴직 후 창업을 생각할 때 고려하는 분야고요. 다만 큰 수익을 기대하기는 어려운 게 사실입니다.

김민희 아나운서 > 그 외에 또 어떤 수익형 부동산이 있을까요?

이연진 기자 > 섹션 오피스텔도 있습니다. 수익형 상품이 다양해지자 한 층을 소형 오피스로 쪼개거나 대형 건물을 소형으로 나눠 분양하는 섹션 오피스가 새롭게 주목받고 있는 건데요.  층별, 구획별 공간이 나눠져 매각되기 때문에 초기 투자비용이 적게 들어 투자 진입 장벽이 낮고요. 또 같은 공급 면적이라도 오피스텔에 비해 효용성이 높고, 운용비용도 적게 들어 임대 및 재매각이 수월하다는 장점이 있습니다. 그래서 개인 사업자와 법인 등 중소 규모의 기업들이 원하는 면적만큼 오피스를 임차해 입주하는 사례가 늘고 있죠.

김민희 아나운서 > 오피스텔은 공실에 대한 우려가 있기 때문에, 그 부분을 고려하지 않을 수 없는데요. 섹션 오피스텔은 임대가 수월하게 이루어지는 편인가요?

이연진 기자 > 네. 섹션 오피스는 100% 업무용으로 지어지기 때문에, 오피스텔처럼 실별로 화장실, 주방 등 업무에 불필요한 시설이 포함되지 않습니다. 그래서 같은 공급 면적이라도 오피스텔에 비해 공간 효용성이 훨씬 높죠. 또 그만큼 운용비용도 적게 들어 임대도 수월한 편이고요.

김민희 아나운서 > 네. 임대인이 되는 꿈을 가진 수많은 직장인과 은퇴 이후 고정적인 수입원을 찾으려는 노령층이 늘어나면서 수익형 부동산에 관한 관심은 그 어느 때보다 높죠. 가장 잘 알려진 수익형 부동산인 상가와 오피스텔 외에도 수익형 호텔, 게스트 하우스, 섹션 오피스텔 등 다양한 투자처가 나오고 있는데요. 톡톡 부동산에서 전해드리는 내용은 투자에 있어 절대적인 기준으로 삼기보다는 참고만 하시는 게 좋겠습니다. 톡톡 부동산. 오늘은 여기까지입니다. 이연진 기자, 감사합니다.

이연진 기자 > 네. 감사합니다.