김민희 아나운서 > 부동산 전문 기자, 이연진 기자와 함께 하는 톡톡 부동산입니다. 오늘도 이연진 기자 나와 있습니다.

이연진 기자 > 네. 안녕하세요. 이연진 기자입니다.

김민희 아나운서 > 반갑습니다. 오늘은 어떤 내용으로 함께 할까요?

이연진 기자 > 정부가 11월 3일, 예고했던 부동산 규제 대책을 내놨습니다. 분양권 전매와 청약 1순위 자격 등의 제도를 강화한 건데요. 애초 예상보다 강력한 조치가 나오면서. 앞으로 분양할 단지는 웃돈을 붙여 파는 단기 전매 차익을 기대하기 어려워진 만큼, 그 인기가 시들해질 것으로 예상됩니다. 대책 발표 후 효과와 시장 반응, 자세히 살펴봅니다.

김민희 아나운서 > 네. 부동산 시장의 경우, 유난히 정부의 대책 발표에 영향을 많이 받는다고 하는데요. 현재 어떻게 반응이 나오고 있고, 대책에 대한 효과는 얼마나 거둘 수 있을지 한 번 살펴보겠습니다. 이연진 기자, 일단 어떻게 달라졌는지부터 알려주세요. 대책 발표 후, 뭐가 달라진 건가요?

이연진 기자 > 네. 일단 서울을 비롯해 경기 일부 지역과 세종시, 부산 등이 청약 제도 조정 지역으로 선정되었는데요. 선정된 지역에서는 분양권 전매 제한 기간 강화와 청약 1순위 제한, 분양권 재당첨 제한 등이 이루어집니다. 또 과도한 투자 관리를 위해 청약 제도도 개편되면서, 정비 사업 제도 개선과 청약 시장 불법 행위 근절이 이루어지고요. 반대로 실수요자를 위한 금융 지원은 늘어나게 됩니다.

김민희 아나운서 > 그 중 우리가 가장 중요하게 봐야 될 부분은 무엇인가요?

이연진 기자 > 청약 제도 조정 지역에서의 분양권 전매가 사실상 금지됐다는 겁니다. 원래는 계약 후 6개월이 지나면, 분양권을 팔 수 있었는데요. 이번에 정부는 소유권 이전 등기 때까지로 조정했습니다. 쉽게 말해, 입주 시점까지 분양권 거래를 막겠다는 겁니다. 보통 분양권 시장에서는 분양받은 사람이 10% 정도의 계약금만 내고 중도금 대출을 받으면, 입주 시점까지 들어가는 돈이 없었습니다. 그러니 6개월이 지나면 수 천만 원의 웃돈을 붙여 팔아 차익을 남길 수 있었던 거죠. 하지만 그 길이 막힌 겁니다.

김민희 아나운서 > 분양권 전매 기간을 소유권 이전 등기 시까지 제한하면, 얼마나 시간이 소요되는데요?

이연진 기자 > 보통 30개월 정도가 소요됩니다. 그래서 중도금 등의 부담으로 투기 세력은 걸러지고, 실수요자만 남게 되는 것이죠. 또 청약 1순위 요건도 세대주가 아닌 사람은 1순위가 안 되고요. 세대 안에 5년 이내 당첨자가 있거나 2주택 이상 소유자가 있어도 1순위에서 제외가 된다는 점도 중요한 변수입니다.

김민희 아나운서 > 그러니까 분양권 전매를 막아 투기 수요를 잡아보겠다는 건데요. 그에 대한 시장 반응은 어떤가요?

이연진 기자 > 부동산 업계에서는 투기 과열 지구 지정 등의 강력한 제재는 아니지만, 그래도 예상보다는 센 규제라는 반응입니다.

김민희 아나운서 > 아, 이런 대책까지 예상하지 못했던 거군요.

이연진 기자 > 네. 당초 시장에서 예상했던 부분들은 전매 제한 기간 연장 정도로만 생각했었는데요. 전매 금지라는 카드를 꺼내놨기 때문에, 예상보다 강도가 세게 나왔다는 반응이 많습니다.

김민희 아나운서 > 네. 1순위 제한 등 청약 제도의 강화는 단기적 투자 수요가 청약 시장에 들어가는 것을 효과적으로 억제할 수 있을 것 같은데요. 하지만 분양권 전매 금지와 같은 규제가 전국 모든 지역에서 시행되는 건 아니라고 하셨어요. 이번 규제 대상에 포함된 지역은 어디인가요?

이연진 기자 > 규제 강화 지역으로 지정된 곳은 서울 전 지역과 경기의 과천, 성남, 하남, 고양, 화성 동탄 2신도시, 남양주가 있고요. 부산의 해운대구, 연제구, 동래구, 남구, 수영구와 세종시 등입니다.

김민희 아나운서 > 서울과 경기 일부, 부산과 세종시 등을 규제 강화 지역으로 선정한 이유는 무엇인지 궁금해요.

이연진 기자 > 주택 가격 상승률이 물가 상승률보다 2배 이상인 곳, 청약 경쟁률이 5대 1을 초과했거나 국민 주택 규모 이하 주택 청약 경쟁률이 10대 1을 초과한 곳, 주택의 전매 행위 성행 등으로 주택 시장 과열 및 주거 불안의 우려가 있는 곳 등인데요. 다만 규제를 적용했을 때 과도한 위축이 나타날 개연성이 있다고 판단한 지역은 제외되었습니다.

김민희 아나운서 > 네. 물론 분양권 전매 금지와 같은 강력한 규제책이 나온 건 사실이지만, 분명 한계점도 있을 것 같아요.

이연진 기자 > 네. 일부에서는 규제가 신규 분양 쪽에 한정되면서 저금리 시대에 재건축 투자 수요를 막기에는 한계가 있다는 지적도 나오고 있습니다. 그러니까 기존에 분양이 끝난 단지는 영향을 받지 않는 만큼, 인기가 여전할 것이라는 거죠. 하지만 앞으로 분양할 단지에서는 단기간에 수 천만 원의 프리미엄을 붙여 팔아 이익을 보는 것이 어려워진 만큼, 인기는 시들해질 것으로 전망됩니다.

김민희 아나운서 > 아, 기존에 분양이 끝난 단지와 앞으로 분양할 단지 간에 차이가 있겠군요. 그리고 이번에 규제 대상 지역으로 선정된 곳과, 그렇지 않은 지역의 희비가 엇갈리겠어요.

이연진 기자 > 그렇습니다. 시장은 지역별로, 또 시차별로 온도차가 벌어질 전망인데요. 이미 입주자 모집 공고가 이뤄져서 이번 규제에서 벗어난 고덕동이나 개포 재건축 단지 등의 분양권 희소가치는 높아질 것이라는 기대감이 큽니다.

김민희 아나운서 > 그럼 다른 곳은 어떤가요? 이번 규제에서 벗어나지 못한 곳은 아무래도 영향을 받을 수밖에 없을 것 같아요.

이연진 기자 > 분양 예정인 강남의 재건축 단지의 열기는 일단 식을 전망입니다. 원래 프리미엄을 받고 전매를 하려는 사람들이 많았던 만큼, 가수요자는 거의 없어질 것 같은데요. 이번 대책에 따라 분양권 전매가 불가능해진 강남권 아파트는 6900여 가구입니다. 그리고 경기도 과천의 경우는 상황이 강남에 비해 심각한데요. 과천은 앞으로 나올 재건축 분양 물량이 상당히 많이 쌓여 있습니다. 강남 생활권인 과천까지 강남 4개구와 함께 규제를 받게 되면서, 과천 지역의 부동산 시장은 직격탄을 맞게 될 위기에 놓였습니다.

김민희 아나운서 > 그럼 이번 대책으로 가수요자 투기 수요는 어느 정도 잡힐까요?

이연진 기자 > 네. 투기, 즉 실수요가 아닌 가수요. 부풀려진 수요는 위축될 전망입니다. 청약시장에서 절반 이상이 투기적 수요라고 볼 때, 이전보다 청약 경쟁률이 절반 이상 낮아질 가능성이 있고 계약률도 하락할 가능성이 크거든요.

김민희 아나운서 > 그렇게 해서 가수요가 잡힌다면, 실수요 위주로 개편된다는 긍정적인 효과가 있을까요?

이연진 기자 > 어느 정도는 그럴 수 있을 것 같습니다. 주택금융공사가 대출 채권 매입을 통해 지원하는 디딤돌 대출의 은행별 한도를 기존 16조원에서 18조원으로 늘리고, 필요시 한도를 추가로 배정할 방침이니까요. 실수요자들의 대출가뭄이 어느 정도 해소될 수 있을 것입니다. 서민들을 위한 대출 길이 열린다면, 실수요 위주로 돌아설 수 있겠죠.

김민희 아나운서 > 네. 이렇게 되면, 뜨겁게 달아오르던 청약 시장의 판도가 달라질 것이라는 전망이 나올 수도 있겠네요. 그리고 강남 지역 반응. 좀 더 자세히 살펴볼게요. 사실 이번에 추가적인 부동산 대책이 나오게 된 배경도 투기 광풍이 거세게 불었던 강남권 부동산 시장 때문이 아닐까 싶은데요. 이연진 기자, 어떤가요? 이번 대책으로 강남권 투기 세력이 좀 잡힐까요?

이연진 기자 > 사실상 투기판으로 전락한 강남 분양 시장의 열기는 냉각될 가능성이 높아졌습니다. 강남구와 서초구, 송파구, 강동구, 그리고 경기도 과천시의 경우 분양권 전매가 입주 전까지 금지되면, 청약에 당첨된 후 6개월을 기다렸다가 적게는 수 천 만 원에서 많게는 수 억 원까지 프리미엄을 붙여 팔아 차익을 노리는 것 자체가 원천 봉쇄되는 거니까요.

김민희 아나운서 > 전매 금지로 투자 수요가 위축될까요?

이연진 기자 > 네. 전매 금지와 더불어 계약금 부담도 늘어났거든요. 청약에 당첨될 경우 내야 하는 계약금도 분양가의 10%로 두 배 상향됐기 때문에, 초기에 적은 자금을 활용해 분양 계약을 하고 나중에 시세 차익 목적으로 분양권을 되파는 단기 투자 수요도 줄어들 것으로 전망됩니다.

김민희 아나운서 > 어쨌든 향후 강남권에 분양되는 신규 물량이 어느 정도는 타격을 받을 것으로 예상되고 있는 건데요. 그럼 전체적으로 보면 어떤가요? 전반적인 분양 시장의 위축이 불가피할까요?

이연진 기자 > 단기적인 투자 수요를 위축시켜 청약률이 낮아질 가능성이 있어서요. 단기적으로는 일단 청약 시장이 냉각될 우려가 높습니다. 결국 이번 규제로 인해 전매 거래 축소, 고분양가 행진 제동과 청약 경쟁률 하락 등 시장 위축이 불가피할 전망이죠.

김민희 아나운서 > 하지만 10년 전에도 정부가 강남 재건축을 잡으려다가 부동산 자금이 강북으로 몰린 적이 있었잖아요.

이연진 기자 > 네. 그걸 이른바 풍선 효과라고 합니다. 지난달 24일 기준으로, 서울의 집값은 전주 대비 0.16% 올랐는데요. 마포구가 0.26%, 영등포구 0.24%, 서대문구가 0.23%나 올랐습니다. 반면, 강남구는 0.13%, 그리고 서초구는 0.15%로 평균에도 미치지 못했고요. 정부가 부동산 대책을 내놓겠다고 예고하면서, 규제를 피해 비강남 지역으로 투자자들이 눈을 돌리는 것이죠.

김민희 아나운서 > 상대적으로 규제가 덜한 지역에 투기 수요가 몰리는 풍선 효과가 나타날 가능성이 있군요.

이연진 기자 > 그렇죠. 그래서 이번에 지정된 지역의 주변을 지켜봐야 합니다. 그리고 하나 더 주의 깊게 봐야할 점은, 강남 4구와 과천시가 청약 조정 지역으로 선정된 것이지, 투기 과열 지구로 지정된 것은 아니라는 건데요. 아직 입주권 등 조합원 지위 양도는 자유롭기 때문에, 조합원의 입주권 거래로 일부 가수요가 쏠리는 현상이 나타날 수도 있습니다.

김민희 아나운서 > 재건축 단지 입주권 거래는 괜찮은 건데요. 재건축이 확정된 단지의 입주권 거래 역시 투기 세력이 미치는 곳 아닌가요? 그에 대한 대책은 나오지 않은 건가요?

이연진 기자 > 네. 이번 대책에 재건축 단지 입주권 거래는 적용되지 않습니다. 이번 대책은 신규 아파트 분양에 초점을 맞췄기 때문이죠.

김민희 아나운서 > 그리고 정부가 이번 대책에도 부동산 시장이 과열 양상을 보일 경우, 언제든 추가 규제를 내놓겠다고 경고했는데, 그건 어떻게 될까요?

이연진 기자 > 네. 정부는 국지적 과열 현상이 심화되거나, 주변지역으로 확산될 경우, 투기 과열 지구를 지정하는 방안도 검토하겠다고 경고했습니다. 만약 그렇게 투기 과열 지구로 지정되면, DTI와 LTV 등 금융 규제가 강화되고 재건축 조합원 지위 양도가 금지됩니다. 과거 강남과 부산 등지가 지정된 적이 있는데, 워낙 강도가 높은 규제라서 부동산 시장 침체를 불러오기도 했었죠. 하지만 이번 분양 시장 옥죄기 효과가 신통치 않을 경우, 추가 규제는 언제든지 또 다시 나올 수도 있습니다.

김민희 아나운서 > 네. 그렇다면 실수요자와 투자자들의 경우, 앞으로 어떻게 대처하는 것이 좋을까요?

이연진 기자 > 이번 대책으로 실수요자들의 당첨 기회는 예전에 비해 훨씬 높아질 것으로 보이는 만큼 긍정적인 영향이 예상되는데요. 하지만 청약 제도가 크게 바뀌면서 예전보다 더욱 꼼꼼하게 전략을 세울 필요가 있습니다.

김민희 아나운서 > 좀 더 구체적으로 알려주세요.

이연진 기자 > 일단 본인이 강화된 1순위 자격 요건에 해당하는 지, 또 2순위 청약할 때도 앞으로는 청약 통장이 필요하다는 점도 주의해야 합니다. 또 강남 재건축 투자를 원하는 수요는 분양권 보다는 조합원 입주권 매입으로 선회할 확률이 높은데요. 종전 분양권 같은 경우는 전매 규제 소급 적용이 안 되는 장점이 있기 때문에, 시장에서 틈새상품으로 각광을 받을 확률이 높아 보입니다.

김민희 아나운서 > 네. 정부는 이번 11.3 부동산 대책을 통해 과열 양상을 보이는 분양 시장을 실수요자 위주로 재편하겠다고 하는데요. 투기 수요가 잡히고 시장이 안정화를 찾을지, 요동칠지는 앞으로 좀 더 지켜봐야겠습니다. 그리고 톡톡 부동산에서 전해드리는 내용은 검증된 사실이 아니니, 투자와 결정에 있어 참고만 하시는 것이 좋겠습니다. 톡톡 부동산. 여기서 마칩니다. 이연진 기자, 오늘도 수고 많이 하셨습니다.

이연진 기자 > 네. 감사합니다.