김민희 아나운서 > 각종 부동산 정보가 함께 하는 시간이죠. 이연진 기자와 함께 하는 톡톡 부동산입니다. 오늘도 이연진 기자 나와 있습니다. 안녕하세요.

이연진 기자 > 네. 안녕하세요. 톡톡 부동산 이연진 기자입니다.

김민희 아나운서 > 이연진 기자, 오늘은 어떤 내용 준비되어 있나요?

이연진 기자 > 긴 연휴가 끝나고 분양시장이 가을 이사철 성수기에 접어들었습니다. 올해 분양시장은 월별 최대 물량에 달할 만큼 많은 물량이 쏟아질 예정이라고 하는데요. 하지만 정부가 각종 규제를 예고하고 있어 불안한 게 사실입니다. 또 청약제도가 바뀌었기 때문에 내 집 마련 전략을 잘 짜야 하는데요. 어떤 점들을 유의해야 하는지 알아보겠습니다.

김민희 아나운서 > 네. 추석 연휴가 끝나고 본격적인 가을 이사철에 접어들면서 8.2 대책 이후 숨죽여온 부동산 시장 움직임에 관심이 쏠리고 있는데요. 오늘 이연진 기자와 함께 가을 성수기 부동산 시장 상황을 살펴보고, 내 집 마련 전략까지 짚어봅니다. 이연진 기자, 일단 연휴 전후로는 분양시장이 좀 조용했었죠?

이연진 기자 > 네. 연휴를 전후에서는 분양시장이 잠시 숨고르기에 들어갔었는데요. 하지만 연휴가 끝나자 마다 서울에서 바로 분양을 시작했고요. 올 4분기. 10월에서 12월까지 전국에서 총 14만 8496가구가 분양을 준비하고 있습니다. 그건 지난해 같은 기간에 비해 29.6% 늘어난 수치입니다.
 
김민희 아나운서 > 10월은 연휴가 길어서 그런지, 유독 짧게만 느껴지고 있는데요. 그래도 분양 물량은 꽤 예정되어 있는 거죠?

이연진 기자 > 그렇습니다. 10월에는 4만 2817가구가 분양을 앞두고 있는데요. 월 기준으로, 올 들어 최대 규모이고요. 정부 부동산 대책의 영향으로 분양 일정을 잡지 못한 물량이 4만 9300여 가구나 되기 때문에, 월별 물량은 더 늘어날 수 있습니다.

김민희 아나운서 > 통상적으로 9월이 분양 성수기라고 하는데, 올해는 성수기로 불리는 가을 분양시장이 좀 늦게 개막한 거잖아요. 성수기가 늦어진 이유. 어떻게 볼 수 있을까요?

이연진 기자 > 정부의 각종 규제와 긴 추석 연휴 때문입니다. 통상적으로 9월은 아파트 분양시장에서 최성수기로 불렸지만, 올해는 사정이 다른데요. 일단 정부가 과열되는 부동산 시장을 진정시키기 위해 내놓은 각종 규제 때문이고요. 일부 건설사들은 추석 연휴로 일정을 못 잡아, 10월로 일정을 미룬 곳도 있습니다. 그리고 8.2 대책 후 금융결제원의 주택 청약 시스템 보수 작업 일정이 밀리게 된 중요 이유 중 하나입니다. 이 작업으로 인해 입주자 모집공고를 할 수 없기 때문이죠.

김민희 아나운서 > 네. 그럼 올 가을, 분양 물량이 얼마나 예정되어 있는지, 지역 별로 살펴볼게요.

이연진 기자 > 일단 수도권이 6만 9209가구로 가장 많고, 지방도시가 4만 1571가구, 광역시가 3만 7486가구 순인데요. 수도권의 경우 강남 접근성이 좋은 위례신도시를 비롯해 광주 태전, 인천 송도, 용인 역북, 인천 서창2, 평택 동삭2, 의정부 민락2 등지에 대규모 입주 물량이 포진해 있고요. 지방은 세종시와 아산 테크노, 충주기업도시, 내포신도시 등 대형 택지지구를 중심으로 충청권에 2만 750가구가 몰려있습니다.

김민희 아나운서 > 충청권도 세종시를 앞세워 분양시장에 활기를 불어넣고 있지만, 그래도 물량 대부분이 수도권에 집중되어 있네요.

이연진 기자 > 네. 10월 분양 예정 물량만 봐도, 서울이 13개 단지 1만 4523가구 중 일반분양 6885가구, 경기가 21개 단지 1만 5371가구 중 일반분양 1만 2782가구, 인천이 2개 단지 555가구. 일반분양 555가구가 공급됩니다.

김민희 아나운서 > 특히 서울에서는 재개발과 재건축 단지 물량이 많이 나와 있어, 투자자들의 시선이 쏠리고 있다고 하는데요. 10월 분양 예정 단지. 어느 곳이 있나요?

이연진 기자 > 강동구 상일동 고덕주공 3단지를 재건축하는 아파트의 경우, 현대건설과 대림산업 컨소시엄이 시공을 맡았으며 최고 34층 41개 동, 4066가구 중 일반분양 1397가구 규모이고요. 대림산업과 롯데건설 컨소시엄이 선보이는 은평구 응암 2구역 재개발 단지도 최고 23층 30개 동, 2441가구 중 일반분양 525가구 규모입니다. 또 중랑구 면목동에서는 면목3구역을 재건축하는 아파트도 최고 30층 11개 동, 1505가구 규모로 예정되어 있습니다.

김민희 아나운서 > 서울에서는 재건축 뿐 아니라, 재개발도 여러 곳이 예정되어 있는 거죠?

이연진 기자 > 네. 영등포구에서는 신길뉴타운 9구역을 재개발하는 단지도 분양 예정인데요. 현대건설이 1464가구 규모로 짓고, 이중 691가구를 일반에 분양합니다. 또 송파구 거여동에서는 대림산업이 거여2-2구역을 재개발해, 전체 1199가구 중 378가구를 일반분양하고요. 이밖에도 삼성물산이 서대문구 남가좌동 가재울뉴타운5구역을 재개발하고, 한화건설이 영등포구에서 영등포뉴타운1-3구역 재개발해 분양할 예정입니다.

김민희 아나운서 > 재개발과 재건축 물량은 대부분 고충이고, 대단지로 구성되어 있는 것 같아요. 그만큼 투자 가치가 높은 거죠?

이연진 기자 > 네. 하지만 조합원이 먼저니까요. 수요자 입장에서는 남아있는 일반분양 물량의 동, 호수를 꼼꼼히 살피며 청약 전략을 세울 필요가 있습니다.

김민희 아나운서 > 네. 그럼 이제 청약 전략 한 번 세워볼게요. 이연진 기자, 이제부터는 청약제도가 변경됐어요. 새로운 청약제도를 시행하면서 고민에 빠진 예비 청약자들이 많은데요. 어떤 부분이 달라졌는지 알려주세요.

이연진 기자 > 이제 투기과열지구와 조정대상지역에서는 청약통장에 가입한 지 2년. 납입 횟수 24개월이 지나야 1순위 자격을 얻을 수 있고요. 투기과열지구의 민간 아파트는 전용 85㎡ 이하 타입을 100% 가점제로 공급하게 됩니다. 이렇게 강화된 청약 제도 등 바뀐 정책이 적용되기 때문에, 자격 여부와 전략을 잘 생각해야 하겠죠.

김민희 아나운서 > 가점제 적용이, 신혼부부 등 일부 실수요자들에게는 부담으로 다가올 수 있을 것 같아요. 일단 아무래도 무주택 기간으로 점수를 따기가 쉽지 않겠죠?

이연진 기자 > 네. 무주택 기간은 84점 만점 중 38%의 비중을 차지하는 중요한 항목이고요. 미혼자는 만 30세 이상부터 무주택 기간 1년마다 2점을 부여받게 되는데요. 만 30세 전에 혼인했다면, 혼인신고일로부터 1년마다 2점씩 쌓아나갈 수 있지만, 현재 평균 혼인 연령이 30세를 넘어선 상황에서 보통의 대한민국 국민이라면 40대 중반까지 무주택자로 지내야 최고 점수를 받게 됩니다.

김민희 아나운서 > 높은 점수를 받기 어려워지니까, 결국 분양을 통한 내 집 마련이 쉽지 않게 될 것 같아요. 무주택 기간도 그렇지만, 부양가족 수 역시 큰 점수를 받기 어렵잖아요.

이연진 기자 > 그렇습니다. 무주택 기간보다 배점이 더 큰 것이 부양가족 수 35점인데요. 84점 중 41.7%를 차지하고, 부양가족 1명이 늘어날 때마다 5점을 가산하기 때문에 영향력이 절대적입니다. 무주택 기간 3년, 청약저축 가입기간 5년과 맞먹는 수준이니까요. 부양가족 산정에는 배우자와 미혼인 자녀가 포함되지만, 출산율이 2016년 기준 1.17명인 것을 감안하면, 일반적인 30대 세대주의 부양가족은 2명으로, 가점은 만점에서 20점 부족한 15점입니다.

김민희 아나운서 > 배우자와 아이 한 명으로는 부족하네요. 결국 아이 2명을 더 낳거나, 부모님까지 한집에 같이 모셔야만 만점인 35점이 가능한 건데, 현실 상 쉽지 않고요. 이미 상황이 이런데, 청약 가점제 적용 비율까지 확대되면 더 문제가 되겠죠?

이연진 기자 > 네. 젊은 신혼부부들이나 1주택자이면서 새집으로 옮겨가려는 교체 수요자들의 청약 기회가 봉쇄될 수 있고요. 결국 또 다른 시장 불안과 사회적 갈등을 낳을 수 있다는 지적이 나오고 있습니다.

김민희 아나운서 > 네. 청약제도 변경으로 인해 달라진 부분을 꼭 확인한 후 분양시장에 발을 디디는 것이 좋겠습니다. 그리고 또 어떤 부분을 살펴야 할까요?

이연진 기자 > 분양가 상한제 도입 여부도 변수입니다. 일부 민간택지에 분양가 상한제가 적용될 가능성도 크고요. 제도가 본격화되면 시행일 이후 입주자 모집공고 승인을 신청한 일반분양 주택이나 관리 처분 계획 인가 신청을 한 정비사업 분양주택은 분양가 상한제 적용을 받게 되니까요. 그 부분도 염두에 두어야 합니다.

김민희 아나운서 > 네. 잘 알겠습니다. 일단, 이번에 달라진 청약제도가 신혼부부 등 젊은 수요자들을 어렵게 만드는 것 같네요. 점수에서 밀리면 인기지역은 도전해볼 수 없고, 외곽으로 밀릴 수밖에 없잖아요.

이연진 기자 > 네. 실제로 인기지역인 강남의 경우, 최근 서울 잠원동에서 분양한 단지는 전용면적 85㎡이하 당첨자의 가점 평균이 70점에서 77점대에 형성되어 있는데요. 지난 8월 분양한 비인기지역 마포구와 서대문구의 단지는 59㎡의 가점 평균 커트라인이 48점에서 49점입니다.

김민희 아나운서 > 차이가 꽤 나네요. 대출 규제가 강화된 데다가 청약도 거의 가점제로 바뀌면서, 젊은이들은 내 집 마련의 꿈이 점점 멀어지고 있는데요. 다른 방법은 없을까요?

이연진 기자 > 신혼부부나 노부모를 모시고 있다면 특별공급을 노려보는 것도 고려할 만합니다. 특별공급에 청약했다 떨어져도, 일반 공급 청약을 할 수 있어서요. 두 번의 당첨 기회를 얻을 수 있습니다.

김민희 아나운서 > 네. 이제 바뀐 청약 제도가 적용되기 때문에, 앞으로는 새로운 청약 전략이 필요한데요. 청약통장을 가진 무주택자는 자신의 가점을 확인해 볼 필요가 있겠습니다. 그리고 앞으로도 정부가 여러 규제들을 많이 예고하고 있어요. 앞으로 어떻게 될까요? 분양시장 전망해볼게요.

이연진 기자 > 앞으로 정부가 주거복지로드맵, 가계부채 종합대책 등 각종 규제를 내놓을 예정이지만 건설사들은 일정대로 분양을 이어갈 것으로 보입니다. 8.2 부동산 대책으로 강화된 청약제도가 적용됨에 따라 주택시장에 불확실성이 커졌지만, 서울과 수도권은 청약 열기를 이어갈 것으로 보이는데요. 서울과 수도권은 정부가 아무리 강력한 대책을 내놔도 수요에 비해 공급이 부족하기 때문에, 수요는 꾸준히 발생되는 시장이고요. 청약 경쟁률은 다소 떨어지겠지만, 무난한 흐름을 이어갈 것으로 전망되고 있습니다.

김민희 아나운서 > 네. 가을 성수기 분양시장에서 내 집 마련을 꿈꾸고 계신다면, 달라진 청약제도와 대출 규제 등을 꼼꼼하게 확인한 후 도전해보시는 게 좋겠네요.

이연진 기자 lyj@kukinews.com