지난해 부동산 시장은 매우 혹독한 한 해를 보냈다. 지난해 집값은 한국부동산원 시세 조사 이후 역대 최대 낙폭을 기록했고, 매매수급지수도 사상 최저치를 경신했다. 올해도 지난해에 이어 부동산 시장 침체기가 예고되자 정부는 부동산 정책 대폭 손질에 나섰다. 각종 부동산, 대출 규제 완화 방안 마련에 나섰다. 이에 올해 달라지는 부동산 정책 중 세제와 청약제도에 대해 정리해봤다.

양도세·취득세·종합부동세 등 세금 부담 완화

이달부터 부동산 관련 세제 기준이 다소 변경된다. 부동산 취득세 과세표준이 실거래가로 변경된다. 부동산 취득세는 개인이 유상으로 부동산을 취득한 경우 신고가액이나 시가표준액 중 더 높은 금액을 과세표준으로 적용해왔으나 지난 1일부터 유상취득, 원시취득(건물을 신축해 취득)의 경우 실제 취득한 가액에 따라 납부하게 됐다.

과세표준 산출 방식이 올해부터 ‘시가 안정액’을 적용한다. 시가 안정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내 기준일이 있는 매매 사례가액, 감정가액, 공매가액 등 시세를 의미한다. 취득세는 과표에 취득세율을 곱해 결정된다. 과표가 시가 인정액으로 바뀌면 기존 과표였던 공시가보다 높아지기 때문에 취득세 부담이 늘어날 수밖에 없다.

오는 6월 종부세도 대폭 완화된다. 특히 2주택자들의 종합부동산세 중과세율이 폐지돼 세금 부담이 크게 줄어들 전망이다. 먼저 종부세 기본공제금액은 6억원에서 9억원으로 상향돼 보유한 주택의 공시가격 합산액이 9억원 이하면 종부세가 면제된다. 1세대 1주택자의 경우 현행 11억원에서 12억원으로 조정된다. 이는 기본공제금액을 현실화하고 양도소득세와 고가주택 기준을 통일하기 위한 조치로 해석된다.

2주택자에 대한 다주택 중과세율도 폐지된다. 기존 중과 대상이었던 조정대상지역 2주택 이상 보유자들은 중과세율(1.2~6.0%)가 아닌 일반세율(0.5~2.7%)로 과세한다. 그러나 과세표준 12억원이 넘는 3주택 이상 다주택자들은 중과세율을 적용한다. 최고세율은 현행 6%에서 5%로 다소 완화된다.

또 주택 수에 따라 다르게 적용해왔던 세부담 상환율이 150%로 일원화된다. 종부세는 과도한 세부담을 방지하기 위해 전년도보다 세액이 일정 수준 이상 인상되지 못하도록 상한 기준을 두고 있다. 재산세 합산 금액이 1~2주택자는 150%, 조정대상지역 2~3주택 이상자는 300% 초과분에 대한 과세를 제외했으나, 상한율을 일괄적으로 150%로 조정된다.

상반기 중 생애 첫 주택구입자에 대한 취득세 감면도 완화된다. 생애 첫 주택구입자 취득세는 지난해 6월 발표된 ‘임대차시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제’에따라 소득과 주택가격에 상관없이 200만원 한도 내에서 취득세가 면제된다. 또 취득세 감면 추징 예외 요건도 완화된다. 이전 3개월 내 입주하지 않으면 취득세 감면분을 추징했으나 기존 임대차 권리관계에 따른 입주 지연을 입증할 경우 추징 대상에서 제외된다. 

실수요자 위주 청약 제도 손질

까다로웠던 청약문턱도 낮아질 전망이다. 실수요자 위주로 개편될 예정으로 내 집 마련실수요자들에게 도움이 될 것으로 보인다.

이달 중소기업 장기근속자 특별공급 가점 산정 기준이 조정된다. 5년 이상 무주택의 경우 5점 배점에서 무주택 기간을 3년당 3점, 최대 15점으로 변경한다. 기술‧기능인력과 자격증 보유 항목은 하나로 통햅돴으며 세부항목간 난이도, 위상 등을 고려해 배점을 차등화했다. 수상 경력은 최초 중소기업 입사일 이후 수상한 경력만 인정되며 중복 수상은 인정되지 않는다.

무주택자들에 한에 거주지역 요건도 폐지된다. 또한 미계약분 발생 시 반복해서 청약을 진행해야 했던 현장의 불편함을 감안해 본청약 60일 후 파기됐던 예비당첨자 명단을 180일로 연장하고 예비당첨자 수도 세대수의 500% 이상으로 대폭 확대됐다. 청약 진입장벽을 낮춰 분양 수요를 늘리고 미분양 해소에도 도움이 될 전망이다.

올 상반기 안에 미혼청년 특별공급도 도입될 예정이다. 공공분양 청약 시 신혼부부나 생애최초 주택구입자 등 기혼자 중심에서 미혼 청년에게도 기회가 주어지는 것이다. 앞서 청년‧서민 주거안정을 위한 공공분양 50만호 공급계획에서 발표한 공공분양 3가지 모델 중 ‘나눔형(시세 70%이하 분양가+시세차익 70% 보장)’과 ‘선택형(임대 후 분양)’에 미혼 청년 특별공급이 신설된다. 대상자는 19~39세 미혼자 중 무주택자로 1인 가구 월평균 소득 140% 이하, 순자산 2억6000만원 이하인 청년층이다. 단, 부모의 순자산이 상위 10%(약9억7000만원)에 해당할 경우 자격이 제한될 수 있다.

또 민간분양 면적에 따른 청약가점제도 상반기 중 개편된다. 특히 투기과열지구 내 중소형 면적(전용 85㎡ 이하)에 추첨제가 신설돼 청년층의 당첨 기회도 높아질 전망이다. 규제지역 내 전용 60㎡ 이하 주택은 ‘가점40%+추첨60%’를 적용하고, 60㎡ 초과~85㎡ 이하 주택은 ‘가점70%+추첨30%’로 추첨제 비율이 오른다. 대형 면적(전용 85㎡ 초과)은 가점 쌓기가 유리한 중장년층을 위해 가점 비율을 높인다. ‘가점50%+추첨50%’였던 투기과열지구 내 대형 면적은 ‘가점80%+추첨20%’로 가점제 비율을 높였으며 조정대상지역 내 대형 면적은 ‘가점30%+추첨70%’에서 ‘가점50%+추첨50%’로 각각 조정됐다. 반면 비규제지역에서는 현행 규정이 유지된다. 전용 85㎡ 이하는 ‘가점40%+추첨60%’, 85㎡ 초과는 추첨100%를 적용한다.

전문가들 “규제완화에도 시장 활기는 어려울 듯”

정부의 이 같은 규제완화에도 시장이 활기를 찾는데는 다소 시간이 걸릴 전망이다.

백새롬 부동산R114 연구원은 “새 정부 출범과 함께 경기 위축으로 인한 집값 하방 압력이 각종 규제들을 빠르게 해제·완화시키는 계기가 됐다”며 “특히 다주택자의 LTV 30% 허용과 종부세 중과세율을 낮춘데 이어 취득세, 양도세 완화 방침 및 실수요자들의 청약 기회를 확대 등의 제도 개편을 통해 시장 활성화에 역점을 뒀다”고 말했다. 백 연구원은 “규제 완화 기조를 통해 일부 국소 지역 거래량이 다소 늘어나는 효과를 볼 수는 있겠지만 올해도 추가 금리 인상 가능성이 높아 주택 매수세가 회복되기는 다소 시간이 걸릴 것으로 보인다”고 예측했다.

권일 부동산인포 팀장은 “지난해부터 금리가 매우 가파르게 인상됐고 올해도 추가 인상 가능성이 있어 매수자들이 단기적으로 빠르게 늘어나거나 회복되진 않을 것 같다”며 “금리인상이 확정되면 시장에 적응하는 기간이 필요하다”고 말했다. 이어 “짧으면 몇 달, 길면 1년 등 지나야 규제 완화의 효과를 볼 거 같다”고 내다봤다. 권 팀장은 “규제가 완화된 상황에서 금리가 고정돼야 시장이 움직일 수 있다”면서도 “지난해는 상승에 무게가 실렸다면 올해는 좀 더 보수적으로 봐야할 것 같다”고 전망했다. 이어 “급매가 증가할 가능성은 있지만 소비자들은 현금을 보유하고 타이밍을 지켜보는 게 좋을 것 같다”고 덧붙였다.

박원갑 국민은행 수석위원은 “고금리에 경기침체까지 겹쳐 위축된 부동산시장의 낙폭을 줄이는 연착륙 효과로 금리인상랠리가 마무리되면 정책효과와 맞물려 급매물 중심 거래 예상되나 시장 반등 여부는 경기침체 변수 있어 좀 더 지켜봐야한다”고 말했다. 이어 “분양시장의 경우 1주택자 처분조건부 분양폐지로 관심이 늘어날 가능성이 높다”며 “수도권 분양가 상한제주택 전매제한 10년에서 3년, 거주요건 2년 폐지로 1월 3일부터 정당계약하는 역대 최대 재건축 사업장인 둔촌주공의 계약률 제고에 도움 줄 것 같다”고 전망했다. 또 “분양시장 규제가 대거 풀리면서 내집마련 실수요자들은 메리트가 커진 청약과 급매물 매수 등 투트랙으로 나설 가능성이 있다”고 내다봤다.

조유정 기자 youjung@kukinews.com