한화그룹 계열사 사옥을 주요 자산으로 하는 한화위탁관리부동산투자회사(한화리츠)가 이달 말 코스피 상장을 목표로 기업공개(IPO) 절차에 돌입했다. 

한화리츠는 2일 서울 여의도에서 IPO 기자간담회를 갖고 회사의 주요 투자 포인트 및 향후 성장 전략을 밝혔다. 박성순 한화자산운용 리츠사업본부장은 이날 기자간담회에서 “상장리츠 시장은 지난해 침체에서 조금씩 벗어나고 있으며, 향후 금리 안정화 등의 호재가 이어질 경우 전체 규모 역시 지속 확대될 것”이라며 “한화리츠는 장기 임차 계약을 체결한 한화그룹 계열사와 더불어 대기업, 공공기관 중심의 임차인으로 구성된 안정적인 오피스 자산을 토대로 시장을 리드할 수 있는 핵심 리츠로 성장하겠다”고 말했다.

한화리츠는 한화생명보험을 스폰서로 하는 초우량 스폰서 오피스 리츠로 한화손해보험 여의도 사옥과 서울·경기권역의 한화생명보험 사옥 네 곳 등 한화금융 계열사의 오피스 자산을 보유하고 있다. 규모가 큰 그룹 계열사를 대주주로 둔 초우량 스폰서 리츠인 만큼 높은 신뢰도와 안정성을 확보했다는 평가다.

한화리츠는 연 2회 반기 배당으로 연평균 약 6.85%의 배당률을 목표로 하고 있으며 이는 유사한 상장리츠의 배당률을 상회하는 수치다. 또 국내의 기준금리 안정화 전망이 나오고 있는 만큼, 변동금리 중심의 자금조달을 해온 한화리츠는 금리 안정세의 수혜를 받으며 배당수익률 증가 효과를 거둘 가능성도 높다.

한화리츠는 유가증권(코스피)시장 상장을 목표로 지난해 9월 국토교통부로부터 영업인가를 승인 받았으며, 지난달 23일 증권신고서의 효력이 발생되었다. 회사는 오는 3월 말 상장을 목표로 한다.

한화리츠의 총 공모 주식 수는 23,200,000주로 단일 공모가 5000원이 적용된다. 기관투자자 대상 수요예측은 내달 6일과 7일 양일간 진행되며, 일반투자자 대상 공모주 청약은 내달 13일부터 14일까지 실시된다. 회사는 이번 공모를 통해 약 1160억원을 조달할 계획이며 대표 주관회사는 한국투자증권과 한화투자증권이 공동으로 맡았다.

한화금융 계열사 장기 임차로 수익 안정성 증대

한화리츠는 한화손해보험 여의도 사옥과 서울 노원구, 경기 안양·부천·구리 등에 위치한 한화생명보험 사옥 네 곳을 보유하고 있다. 한화손해보험 여의도 사옥의 경우, 서울 주요 도심권역인 YBD(여의도권)에 위치해 있으며 전체 임대율 99.9%, 한화그룹 계열사 임차 비율 91.7%에 달하는 대표 우량자산이다.

한화생명보험 사옥들 역시 각 지역별 랜드마크 오피스 건물로서 유동인구가 많아 지역 금융 영업의 거점 역할을 하고 있다. 특히 주요 상권에 위치한 점과 근처 지하철역과의 거리가 가까워 접근성이 높다는 것이 강점으로 꼽힌다.

한화리츠 자산들은 그룹 계열사가 임차면적의 68.2%를 사용하고 있으며, 이 중 한화생명, 한화손해보험 등 자산을 매각하면서 신규 임차하게 되는 일부 금융계열사들과는 5년에서 7년의 장기 임대차계약을 체결했다. 이외에도 대기업과 공공기관 등이 임차인으로 구성돼 변동성이 적다.

이에 더해 회사는 한화생명보험이라는 우량 계열사를 스폰서로 두고 있다. 스폰서 리츠는 스폰서의 자산 및 역량 활용, 자본조달 이점, 임대차 안정성 등의 이유로 다른 상장 리츠 대비 안정성이 뛰어나다는 특징이 있다.

한화리츠는 이처럼 안정성에 초점을 맞춘 자산 구성으로 5개년 평균 6.85%의 배당수익률을 목표로 하고 있다. 타 오피스 리츠의 최근 시가배당률 4~5%대를 상회하며, 4월과 10월 연 2회 반기 배당으로 3월 공모 이후 배당기준일인 4월말 까지 단기 보유하더라도 반기배당금 전액을 받을 수 있다.

향후 금리 안정세에 따른 대출 이자 비용 감소로 배당수익률 증가 가능성

한화리츠는 금리가 높은 상황에서 만들어진 리츠로 향후 금리 안정화 속도에 따라 수익성이 자연스럽게 증가할 수 있는 구조다. 회사는 금리인상 여파로 가치가 하락한 타이밍에 유사 사례 대비 경쟁력 있는 가격으로 자산을 매수했다. 이에 투자 대비 수익률(Cap Rate)이 한화손해보험 여의도 사옥의 경우 4.9%, 네 곳의 한화생명보험 사옥 평균 6.6%로 비교 권역 대비 1.5배 정도 높은 수준이다.

한화리츠는 자산 매입을 위한 투자재원 마련을 위해 지난해 대출만기를 1~3년으로 차등화하여 조달금리 5.57%(가중평균)로 대출을 받았다. 해당 대출은 금리 최절정기에 이루어져 다른 상장리츠에 비해 높은 편이지만, 회사는 1년 만기 대출의 경우 고정금리, 2년/3년 만기 대출의 경우 변동금리로 설정하여 향후 금리 하향세에 따라 대출 이자 비용 감소 효과를 거둘 수 있을 것으로 기대하고 있다.

특히 회사는 전체 대출금에 대한 만기 일정을 균등하게 분산하여 금리 변동에 따른 리스크를 줄였으며, 2024년 이후 조기 상환 수수료가 발생하지 않도록 조정해 향후 리파이낸싱에서의 협상력을 확보하여 안정적인 자본 조달이 가능하다.

핵심 오피스 우선매수협상권 보유로 미래 외형 성장 전략 확보

한화리츠는 안정적인 스폰서와 자산을 토대로 미래 지속성장을 위한 전략 마련에도 주력하고 있다. 영속성이 있는 공모 리츠인 만큼 주주가치 제고를 위한 합리적인 운영 및 투자자 권익 강화 정책은 필수라는 것이 회사의 생각이다.

한화리츠는 기존 AMC(자산관리회사) 중심의 의사결정체계에서 탈피해 객관성과 독립성이 담보된 투자자 중심의 체계를 마련하기 위해 한화그룹 이외의 투자자 측에서 두 명의 이사를 추천하고 추가로 중립적인 회계사 출신의 이사를 선임하도록 했다. 투명한 의사결정이 이루어지도록 하기 위해서다. 이를 통해 기관 및 개인투자자들과의 원활한 소통이 이뤄질 것으로 회사는 기대하고 있다.

박 본부장은 “상장 이후 지속성장성을 위해 한화그룹의 대표 안전자산에 대한 우선매수협상권을 확보했으며, 이외에도 새로운 자산도 적극적으로 발굴할 예정”이라며 “연초 정부에서 리츠 개선 방안을 발표하며 장기적인 관점에서도 리츠시장 전반의 확대를 위한 지원 발판이 마련된 만큼, 한화리츠는 상장 이후 회사만의 안정적인 배당수익률과 스폰서 지원을 기반으로 리츠시장의 상승세를 리딩하는 기업으로 자리매김할 것”이라고 강조했다.

정진용 기자 jjy4791@kukinews.com