“토지임대부 주거안정 역할 위한 제도개선 필요”

토지임대부 분양주택 활성화 모색 토론회

기사승인 2023-03-20 17:49:15

토지임대부 주택이 청년·신혼부부 등 주거 취약계층을 위한 대안으로 떠오르고 있다. 토지임대부 주택은 토지 소유권은 사업 시행사(LH)가, 건물과 복리시설 소유권은 수분양자가 갖는 주택이다.서울 ‘반값아파트’로 불리는 강동구 고덕강일 3지구도 토지임대부 주택이다. 청약 침체기임에도 2만 여명이 몰렸고 평균 40대 1, 최대 118.3대 1의 경쟁률을 기록했다.

토지임대부 주택이 새로운 개념은 아니다. 미국·싱가포르 등 선진국에선 활발하다. 국내에선 흥행하지 못했다. 입지가 나쁘고 토지소유권이 없는 생소한 모델로 외면 받았다. 과거 경기 군포 부곡지구는 미달이었다. 서울 서초와 강남 평균 경쟁률은 6.9대 1, 3.5대 1에 그쳤다.

토지임대부가 서민 ‘주거사다리’로서 재 기능을 하려면 제도개선이 필요하다고 전문가들은 입을 모은다.

20일 국회 이종배 의원실과 대한민국시도지사협의회, 국토부, SH공사가 주최한 토론회에서 발제를 맡은 천성희 SH도시연구원장은 “고덕강일3단지는 최근 민간, 공공분야 중 가장 높은 경쟁률을 기록했다. 청년특별공급 큰 선호도는 미래세대에게 희망적인 주택이라 할 수 있다”라며 “토지임대부 주택은 부담 가능한 수준에서 자가 실현을 지원할 수 있다”고 평가했다.

그러면서 “토지임대부가 활성화하려면 분양주택 확대와 거래, 임대기간, 토지임대료, 분양가, 명칭 등 다양한 제도 개선이 필요하다”고 강조했다.

이어진 패널토론 좌장을 맡은 반영운 충북대 교수도 “국가는 토지 공공성을 확보하는 게 중요하다”며 “LH 280만호 공급 계획 절반 이상을 토지임대부 분양주택으로 공급하고 토지를 비축하는 방향으로 계획을 재고하는 게 바람직해 보인다”고 제언했다.

송승현 도시와 경제 대표는 “토지임대부 주택은 초기 부담이 적은 공공분양이기 때문에 재산 형성이 늦은 청년들이 관심을 가질 만하다”며 “다만 ‘서민 주거비 부담 경감’과 ‘주거안정’에 기여하기 위해 도입한 제도인 만큼 특정 계층에 ‘로또’와 같은 혜택이 가서는 안 된다. 정체성을 상실하지 않도록 고민해야 할 것”이라고 피력했다.

그러면서 “토지임대부 주택이 왜 소외당해왔는지 고민해야한다”며 “토지임대부 분양주택이라는 네이밍부터 재검토할 필요가 있고, 최근 중시되고 있는 건물과 지역관리에 대해서도 혁신이 필요하다”고 밝혔다.

이재수 강원대 교수는 “토지임대부 주택은 자산축적이 상대적으로 부족한 세대를 위한 부담 가능하고 희망적인 정책신호로 보인다”며 “최근 서울시는 주거문제가 여전히 심각한 상황인 만큼 다양한 계층을 배려한 토지임대부와 연계한 실효성 있는 주거정책이 모색될 필요가 있다”고 언급했다.

이 교수는 “중요한 건 주거약자에게 정책적으로 다양한 주거 선택권을 부여해야한다는 점”이라며 “토지임대부 분양주택 모델이 성공적으로 안착하려면 제도적 지원이 필요하고 본 청약 이전에 SH구상안이 제도에 반영돼 주거약자 주거 문제를 해소할 수 있길 바란다”고 덧붙였다.

조정흔 경제정의실천시민연합 토지주택위원장은 “매매시장과 임대시장이 이원화한 시장 구조에 대한 이해가 필요하고 토지임대부 주택은 기존 매매, 분양시장 거래가격이 아니라 임대시장과 임대료분석을 기반으로 설계돼야한다”고 밝혔다.

조 원장은 “토지임대료 책정기준을 조성원가나 택지가격이 아닌 개발 후 주택임대료를 기준으로 토지귀속분에 배속하는 방식을 제안 한다”며 “토지임대부 주택은 사용가치 측면에서만 민간 시장에서 자유롭게 거래되도록 설계하는 게 필요하므로 임대료 시세를 반영한 장기적이고 합리적인 토지임대료 책정이 중요하다”고도 했다.

정종대 서울시 주택정책지원센터장은 “토지임대부 분양주택은 부담 가능한 주택으로 공급 가능하지만 양질의 주택으로 공급되려면 공급자 노력이 매우 중요하다”라며 “일반적으로 건물 미래 가치는 감가상각에 의해 ‘0’이 돼 향후 토지임대부 분양주택이 ‘0원’이 될 수 있다는 오해가 생기는데 실은 거래된 주택은 지상권 등이 토지가치로 인정돼 가격이 책정 된다”고 설명했다.

정 센터장은 “최근 주택가격이 다소 떨어졌지만 그간 주택가격의 가파른 상승세로 주택구입에 어려움을 겪거나 아예 내 집 마련을 포기하는 가구도 증가하며 그 중 청년과 신혼부부가 가장 큰 영향을 받았다”며 “결국 중장기 서울시민 주거 안정을 위해서는 청년과 신혼부부 등을 중심으로 ‘양질’의 ‘부담가능’한 주택공급 확대로 귀결 된다”고 강조했다.

나민희 국토부 주택공급기획팀장은 “소득이나 자산수준 생애주기 등의 수요에 맞춰서 정부도 주택공급 계획을 가지고 있고 그 일환이 ‘뉴홈’”이라며 “그 동안 엄격한 제도로 공급에 한계가 있었다. 모델이 생소하고 분양보다 임대 성격이 가까운 이미지라 시장 거부감도 있었다. 이런 부분을 고민하고 개선이 필요한 상황”이라고 진단했다.

이어 “현재 주택시장 상황이 실수요 중심으로 바뀌고 사전청약 흥행이 인식을 개선하는 중요한 효과가 있다”며 “정부도 과거 사례를 면밀히 살피고 우수 입지에 합리적인 가격대의 주택이 성공하고 서민이 다양한 선택권 가지도록 살필 것”이라고 답했다.

송금종 기자 song@kukinews.com