“전세집이 경매에 넘어가는 경우 어떻게 대응해야 할까요?”
“전세금을 받지 못한 상태에서 이사를 해야 하는데 어떻게 해야 할까요?”

전세보증금 미반환 사고가 늘어나고 있다. 주택도시보증공사(HUG)의 주택 전세보증금 반환보증 사고 현황에 따르면 올해 1분기 보증사고 건수는 총 7974건으로 집계됐다. 분기 기준 역대 가장 많은 수준이다. 지난해 4분기 2393건의 3.3배다. 이에 전세금을 돌려받지 못하는 주요 상황을 두고 변호사에게 기본적인 법적 대응방안을 들어봤다.

30일 엄정숙 변호사에 따르면 원칙적으로 세입자는 임대차 계약이 해지 되어야만 집주인에게 전세금을 돌려받을 수 있다, 그렇다며 경매는 임대차 계약 해지 사유로 작용할까.

엄 변호사는 “부동산경매는 세입자가 돌려받을 보증금에 큰 영향을 미치기 때문에 법률상 임대차 해지 사유가 충분하다”며 “세입자는 △내용증명 △전화 △문자메시지 △카톡 등을 통해 부동산 경매 사유로 임대차 계약 해지를 집주인에게 통보하고 집주인이 이를 확인하면 해지 효력이 발생한다”고 전했다.

그런데도 집주인이 계약 기간이 남았다는 이유로 전세금반환을 거부한다면 전세금반환소송이나 배당요구종기일까지 법원에 배당요구를 신청해야 한다. 전세금반환소송이란 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 소송이다. 평균 4개월 정도 소요된다. 배당요구종기일은 경매가 시작되면 집주인에게 돈을 받을 사람들이 배당을 요구해야 하는데, 배당요구 마감일을 말한다.

엄 변호사는 “세입자가 계약 해지 통보까지 완료했다면 집주인에게 돌려받을 채권, 다시 말해 전세보증금이 있기 때문에 채무 관계에 있는 채권자로 인정된다”며 “세입자가 배당요구 신청을 하여 법원이 이를 수용한다면 부동산 경매에서 낙찰된 대금으로 채무변제 순위에 따라 전세금을 돌려받을 수 있다”고 설명했다.

다만 부동산 경매에 넘어간 집의 세입자가 배당요구 여부와 상관없이 명심해야 하는 사실이 있다. 세입자로서 대항력과 우선변제권을 갖추고 있는지 확인이 필요하다는 점이다. 만약 대항력을 갖추지 않은 세입자라면 선순위 채권자가 아니기 때문에 전세금 돌려받기가 어려울 수 있다.

엄 변호사는 “세입자가 전입신고를 했다면 대항력은 갖춰진다”며 “다만 다른 채권자에게 근저당이 잡히기 전 전입신고를 하였는지, 이미 근저당이 잡힌 부동산과 계약한 후 전입신고를 했는지 확인하는 게 중요하다”고 당부했다. 최근 논란이 되고 있는 전세사기와 같은 피해를 볼 수 있다는 우려다.

전세금을 받지 못 한 상태에서 이사해야 할 상황인 경우 에는 “일부 짐을 남겨두는 방법으로 점유를 계속 유지하는 것이 좋다”고 조언했다. 이후 소송 등을 고려해야 한다는 조언이다.

마지막으로 세입자가 해당 주택에 조금 더 머물러야 하는 사정이 있다면 어떨까. 엄 변호사는 “이 경우라면 배당요구 신청을 하지 않더라도 부동산 경매에서 새로운 낙찰자가 나타날 때까지 기다리는 방법도 있다”며 “부동산 경매에서 낙찰자는 새로운 집주인으로써의 지위를 승계받기 때문에 나중에 계약 기간이 끝나면 낙찰자에게 전세금반환을 요구하면 된다”고 귀띔했다.

조계원 기자 chokw@kukinews.com