세입자가 전세사기 피해를 당하지 않으려면 집 주인 세금체납 이력이 있는지를 먼저 알아야 한다. 지금은 동의 없이도 확인이 가능하지만 계약서가 있어야한다. 집주인이 세금체납자라는 사실을 알았을 땐 이미 계약이 끝난 뒤라 실효성이 떨어진다는 지적이 나온다. 

법도종합법률사무소 엄정숙 변호사는 최근 유튜브 채널 법도TV에서 “전세사기 사건 중 상당수는 집주인 세금체납 사실을 세입자가 알지 못한 채 계약하면서 발생 한다”라며 “집주인 세금체납이 무서운 이유는 세입자 전입신고가 빠르더라도 추후 생긴 세금체납이 우선 변제 순위에서 앞서기 때문이다”고 밝혔다. 

3월까지만 해도 세입자가 집주인 체납사실을 알려면 동의를 구해야 했다. 그렇지 못하면 등기부등본을 발급해야 했다. 지금은 국토교통부 홈페이지나 전국 세무서에서 확인할 수 있다. 다만 임대차 계약서를 요구한다. 

세입자 입장에선 부득이 계약을 해야만 조회를 할 수 있는 셈이다. 

엄 변호사는 “집주인 동의 없이 이뤄지는 세금체납 확인은 임대차 계약서가 필요해 결국 계약을 한 후 조회가 가능하다는 점 때문에 세금체납으로 인한 계약해지가 가능하도록 하는 법 개정이 필요해 보인다”고 강조했다. 

엄 변호사는 이밖에 전세사기 피해를 막는 방법으로 등기부등본을 이용한 집주인 채무상태 점검을 권했다.

등기부란 부동산에 관한 권리 관계와 현황이 등기부에 기재되는 공적 장부다. 주택 임대차에서 계약 전 등기부확인은 필수지만, 법률적인 의무사항이 아니기 때문에 세입자가 소홀히 여기는 경우가 많다. 

온⋅오프라인 등기소나 무인민원발급기를 이용하면 주택 근저당 여부를 알 수 있다. 근저당은 은행이나 기타 금융기관이 집주인 부동산을 담보로 잡은 상태를 의미한다. 근저당이 잡힌 집을 계약하면 세입자 전세금은 추후 부동산 경매 시 변제 순위가 후순위로 밀린다. 세입자 대항력이 무력화해질 수 있다. 

전세권 확인도 필수다. 건물 전체가 집주인 한 명으로 이뤄진 다가구주택은 세입자가 많기 때문에 본인보다 순위가 우선하는 보증금을 확인하여 문제 발생 시 변제받을 수 있는 금액을 가늠해 볼 수 있다.

엄 변호사는 “집주인 채무 상태가 좋지 않아 부동산이 경매에 넘어갈 경우 낙찰금이 변제 순위에 따라 배당 된다”며 “만약 세입자 보증금보다 근저당권이 앞선다면 전세금 변제에 악영향을 미칠 수 있기에 집주인 채무 상태확인은 필수”라고 강조했다.

엄 변호사는 아울러 주변 부동산 매매가와 전세가 확인도 권했다. 매매가와 전세가가 차이가 없는 매물이면 당연히 계약을 피해야 한다. 엄 변호사는 다만 “부동산 공인중개사 말을 맹신해선 안 된다”고도 강조했다. 중개사 말만 믿고 계약을 서두르다 피해를 보는 경우가 최근 더러 있기 때문이다. 

송금종 기자 song@kukinews.com