견본주택과 다른 마감재, 부실공사와 입주연기 등 아파트 논란이 있을 때마다 후분양제를 의무화하자는 목소리가 커지고 있습니다. 주택이 완공되지 않은 상태에서 계약하는 것이 소비자의 선택권을 제약한다는 이유에섭니다.

사실 현행법상으로 후분양을 막고 있지 않습니다. ｢주택공급에 관한 규칙｣ 제15조에 따라 건설사가 선분양과 후분양을 자율적으로 결정할 수 있습니다.

그럼에도 그간 선분양이 대세가 될 수 있었던 것은 정부와 공급자 그리고 수요자의 이해관계가 맞아 떨어졌기 때문입니다.

우선 공급자 입장에서 선분양은 수분양자로부터 건설자금을 무이자로 조달이 가능해, 적은 자본으로 주택 사업을 진행할 수 있습니다. 주택 수요자에겐 2~3년 전 가격으로 주택을 구매할 수 있어 저렴하게 자가를 마련한다는 것이 장점입니다. 이를 통해 사회는 단기간에 빠른 주택 공급이 가능해졌습니다. 

하지만 선분양은 완성된 주택을 보고 구매하는 것이 아니기에 △소비자의 선택권을 과도하게 제한하고 △부실시공시 입주거부권이 없으며 △중도금 마련을 위해 수분양자의 자금 조달 부담 △전매 가능 기간이 길어 투기 수요 발생이 쉽다는 단점을 가지고 있습니다.

이에 선분양제 대신 주택 준공 후 분양하는 후분양제를 의무화해야 한다는 논의가 사회적으로 꾸준히 제기됐습니다. 정부는 2004년 ‘아파트 후분양 활성화 방안’을 마련해 공공부문부터 공동주택 후분양을 시행하기 위해 정책적 노력을 기울였으나 전면적으로 시행하지 못했습니다.

후분양제의 가장 큰 장점은 주택 품질을 확인한 후 계약할 수 있다는 점입니다. 중도금을 마련할 필요가 없어 수분양자의 부담을 완화시켜줍니다. 기존 전세금과 매매대금으로 바로 입주가 가능하기 때문입니다.

단점도 있습니다. 분양가격이 높아집니다. 주택건설업자가 필요한 건설자금을 수분양자가 아닌 금융기관으로부터 조달하면 분양가격이 상승을 가져옵니다.

외국에서는 후분양이 대세라고?

흔히 선분양이 우리만의 독특한 제도라고 알고 있는데 사실과 다릅니다. 

해외에서는 선분양과 후분양 구분이 없습니다. 준공 전 사전판매 형식이 주를 이루는데, 한국식으로 선분양에 가깝습니다. 이는 주택 공급자의 분양위험을 줄이고 수분양자에게 저렴한 값으로 자가 마련 기회를 넓히는 수단으로 인식하고 있습니다. 

미국과 캐나다의 프리세일(Presale), 영국의 오프플랜(Off-Plan), 호주의 오프더플랜(Off-the-Plan)은 5~10%의 계약금을 지불하는 사전예약제 입니다. 우리의 선분양과 차이점은 중도금이 없다는 것입니다. 있더라도 매우 예외적이고 제3기관에 예치해 개발업자가 임의로 사용할 수 없습니다.

홍콩과 싱가포르의 선분양 방식은 우리나라의 선분양 방식과 비슷합니다. 싱가포르의 주문건설판매(BTO : build-to-order)는 우리나라의 청약과 같습니다. 일정 지역에 사전 수요자를 모집한 후 수요가 충분할 때 건설하고 공급하는 방식입니다. 수요가 불충분하면 건설도 계약도 진행되지 않습니다.

홍콩의 선분양 방식엔 중요한 세 가지 규칙이 있습니다. 첫째, 개발업자는 프로젝트를 완수할 수 있는 재정적 능력이 있다는 것을 은행으로 보증 받아야 합니다. 이후 토지부의 승인이 있어야 선분양 할 수 있습니다. 둘째, 분양업자가 낸 자금이 개발업자에게 바로 가지 않고 제 3자인 법적대리인이 공정진행률에 따라 지급하는 것입니다. 셋째, 주택준공인증서를 발급받기 전까지 문양권 전매를 금지하고 있습니다. 

해외사례를 비교 분석한 결과, 우리의 선분양 제도와 가장 큰 차이는 바로 물량이었습니다. 해외에서는 전체 물량을 선분양하는 경우가 없습니다. 일부 선분양해 수요를 확인하고 이를 금융기관에서 원활한 자금 조달하는 방식으로 사용하고 있었습니다.

후분양제가 만사형통은 아니다

일반적을 선분양은 공급자 위주의 방식이라고 여기지만 소비자 입장에서도 선분양이 유리하기도 합니다. 경제성장으로 주택 가격이 중장기적으로 상승한다면, 선분양을 통해 저렴하게 집을 마련할 수 있습니다. 

전문가들은 시장 효율성과 소비자 선택권 확대를 위해 선분양과 후분양이 적절한 비율로 공존해야 한다고 합니다. 공급자와 소비자의 상황에 따라 자유롭게 시점을 결정하는 것이 합리적이기 때문입니다. 두 제도 모두 유용성과 한계점을 가지고 있기에 양자택일보다는 주택시장에서 자유롭게 선택될 수 있는 환경 조성이 선행되어야 할 것입니다.

유민지 기자 mj@kukinews.com