김민희 아나운서 > 다양한 부동산 정보가 함께 하는 시간이죠. 이연진 기자와 함께 하는 톡톡 부동산입니다. 오늘도 이연진 기자 나와 있습니다.

이연진 기자 > 네. 안녕하세요. 이연진 기자입니다.

김민희 아나운서 > 반갑습니다. 오늘은 어떤 내용으로 함께 할까요?

이연진 기자 > 과도한 투기 수요로 혼란에 빠진 주택 시장을 진정시키기 위해, 정부가 주택 시장 안정적 관리 방안을 내어 놓았습니다. 일명 11.3 부동산 대책인데요. 그 내용은 청약 과열 지역에서 가수요를 걷어내고, 실수요 중심의 시장을 유도하는데 초점이 맞춰져 있습니다. 오늘 그 자세한 내용 알아봅니다.

김민희 아나운서 > 네. 정부가 이상 과열된 부동산 시장을 잡아보겠다는 건데요. 이연진 기자, 먼저 이번 대책의 핵심부터 알려주세요.

이연진 기자 > 네. 이번 부동산 안정화 대책의 핵심은요. 서울 강남권 4개구인 강남, 서초, 송파, 강동구와 과천, 부산, 세종시 등을 소위 청약 제도 조정지역으로 지정하고, 청약 규제를 대폭 강화한 것입니다. 또 서울 강남 등 일부 지역에서는 아예 분양권 거래를 입주 시점까지 금지하는 내용을 담고 있어서요. 사실 예상보다 수위가 높다는 게 주택 시장 전문가들의 평가입니다.

김민희 아나운서 > 11월이 되자마자 대책을 내어 놓았으니, 지난 8월 25일에 가계 부채 관리방안을 발표한 지 두 달 만에 추가적인 부동산 대책이 나온 건데요. 이번에 안정화 대책을 발표하게 된 배경이 궁금해요. 왜 이렇게 바로 또 대책을 내어놓은 건가요?

이연진 기자 > 지난 8.25 대책은 주택 공급을 축소해서 가계 부채도 함께 줄이겠다는 것이 목표였는데요. 하지만 시장의 반응은 완전히 달랐었죠. 정부의 대책 발표 이후 오히려 분양 시장의 과열 양상이 더욱 심해졌고, 또 기존의 집값도 뛰어오르는 역효과를 낸 겁니다. 결국 상황이 예상과 다르게 흘러가다 보니, 정부가 주택 시장의 안정적 관리 방안이라는 이름의 추가 대책을 발표한 것이죠. 이상 징후를 보이고 있는 분양 시장의 열기를 잠재우기 위한 강력한 규제책이 담겨있고요.

김민희 아나운서 > 맞아요. 부동산 시장, 특히 청약 시장이 이상할 정도로 과열되었던 게 사실이죠.

이연진 기자 > 네. 올해 4월 이후, 서울 및 일부 지역 재건축 예정 단지를 중심으로 집값이 단기간에 급격히 올랐고요. 서울, 경기, 부산, 세종 등지의 새 아파트 청약 시장에서는 이상 과열 현상이 발생하였는데요. 시세 차익을 노린 전매 거래 증가와 청약 과열은 실수요자의 내 집 마련을 어렵게 하고, 또 시장 거래 질서를 어지럽힐 뿐만 아니라, 다른 지역으로 확산되어 주택 시장은 물론 우리 경제 전반에 불안 요인으로 작용할 우려가 있습니다.

김민희 아나운서 > 네. 그래서 대책이 또 나오게 된 건데요. 거기에는 얼마나 강력한 규제책이 담겨 있는지, 이제 세부적으로 알아볼게요.

이연진 기자 > 다섯 가지로 나눌 수 있는데요. 먼저 청약 제도 조정입니다. 정부가 지정한 청약 제도 조정 지역에서는 분양권 전매 제한 기간 강화와 재당첨 제한, 1순위 제한 등이 시행되는 건데요. 강남. 서초. 송파. 강동 등 강남 4구와 경기도 과천시에서는 전매 제한 기간이 소유권 이전 등기 때까지 강화돼, 분양권 전매가 금지됩니다. 이들 지역을 제외한 조정 지역에서는 전매 제한 기간이 차등 연장되고요.

김민희 아나운서 > 청약 제도 조정 지역이 선정되었군요. 그럼 그 조정 지역에서는 그 외에 또 어떤 규제를 받게 되나요?

이연진 기자 > 모든 조정 지역에서는 청약 재당첨이 제한됩니다. 또 세대주가 아닌 사람과 5년 이내에 다른 주택 당첨자가 있는 세대에 속한 사람, 2주택 이상 소유한 세대에 속한 사람은 조정 지역 1순위에서 제외되고요. 또 조정 대상 지역에는 과도한 단기 투자 수요가 유입되는 것을 차단하기 위해 중도금 대출 발급 요건을 강화하는 방안과 2순위 청약 신청 때도 청약 통장을 필요로 하는 방안, 1순위 청약 일정을 분리하는 방안 등이 도입됩니다.

김민희 아나운서 > 강남 지역과 과천 등지를 청약 제도 조정 지역으로 선정한 데에는 이유가 있을 텐데요. 그 기준이 어떻게 되나요?

이연진 기자 > 세 가지 기준 중 하나에 해당하는 지역을 선정했는데요. 첫 번째로, 주택 가격 상승률이 물가 상승률보다 2배 이상인 곳. 두 번째로 청약 경쟁률이 5대 1을 초과했거나, 국민 주택 규모 이하 주택 청약 경쟁률이 10대 1을 초과한 곳. 그리고 세 번째로 주택 시장 과열, 주거 불안의 우려가 있는 곳 중에서요. 시, 도별 주택 보급률과 자가 주택 비율이 전국 평균 이하인 곳 등이 기준입니다. 이 3가지 조건 외에도 분양 예정 물량과 기존 주택 시장 상황 등을 고려해 대상 지역을 선정했고요.

김민희 아나운서 > 그럼 이번에 정부가 지정한 조정 대상 지역은 어디인지 알려주세요. 강남과 과천 외에 또 어느 지역이 포함되어 있나요?

이연진 기자 > 강남 4구를 비롯한 서울 전 지역의 민간, 공공택지, 경기도 과천과 성남 민간, 공공택지, 경기도 하남, 동탄2, 고양, 남양주 공공택지, 세종특별시 공공택지, 부산 해운대와 연제, 동래, 남구, 수영 민간택지 등입니다.

김민희 아나운서 > 서울의 경우, 전 지역이 포함되었네요?

이연진 기자 > 네. 서울의 경우 전반적으로 청약 경쟁률이 높게 나타나고 있고, 입주 물량이 수요에 비해 상대적으로 적고 단일화된 시장이기 때문에 25개구 전 지역이 다 선정되었습니다.

김민희 아나운서 > 네. 자신이 살고 있는 곳, 그리고 분양받을 예정인 곳이 청약 제도 조정 지역에 포함되는지, 그렇지 않은지 미리 확인해두는 것이 좋겠네요. 그럼 이번에 청약 제도 조정 지역에 포함된 경우, 언제까지 강화된 규제를 적용받게 되나요?

이연진 기자 > 정부는 청약 경쟁률, 분양 가격 등을 수시로 모니터링 해 청약 제도 조정 지역을 손 볼 계획인데요. 3개월이나 6개월 단위로 각종 지표를 분석하고, 주택 시장 흐름을 판단해 조정 지역을 해제하거나 추가할 예정입니다.

김민희 아나운서 > 그럼 이번에 청약 제도 조정 지역으로 선정되지 않은 곳이라 할지라도, 나중에 추가될 수도 있는 거군요?

이연진 기자 > 그렇습니다. 이번에는 포함되지 않은 지역도 과열 조짐을 보이면, 추가로 청약 제도 조정 지역으로 지정할 수 있습니다.

김민희 아나운서 > 그럼 이번 청약 제도 강화 대책은 청약 제도 조정 지역에서 분양하는 모든 아파트에 다 적용되는 건가요?

이연진 기자 > 앞서 말씀드린 것처럼 조정지역이라도 LH 등 공공기관이 조성한 공공택지인지, 아니면 민간회사가 조성한 민간택지인지에 따라 규제 적용 내용이 다릅니다. 우선 서울만 보면, 강남권 4개구인 강남, 서초, 송파, 강동구는 민간과 공공택지 모두, 그리고 그 외 서울 지역의 공공택지는 분양권 전매가 입주 때까지 전면 금지됩니다.

김민희 아나운서 > 강남권을 제외한 서울의 공공택지는 분양권 전매가 입주 때까지 전면 금지된다고 하셨는데요. 그럼 서울의 민간택지에서 분양하는 아파트는 어떻게 되나요?

이연진 기자 > 서울의 민간택지에서 분양하는 아파트는 전매 금지 기간이 1년 6개월이니까요.  그 기간만 지키면 됩니다.

김민희 아나운서 > 그 외에 다른 지역은요?

이연진 기자 > 경기도 과천시는 민간, 공공택지에서 모두 분양권 전매가 금지됩니다. 반면, 경기도의 성남, 하남, 남양주시에선 공공택지만, 화성에서는 동탄2신도시만 분양권 전매가 금지되고요. 세종시에서도 LH가 조성한 행정중심복합도시 지역이 분양권 전매 금지 지역입니다. 하지만 1순위 청약자격을 강화하고, 재당첨 기간을 강화한 조치는 모든 조정지역에서 적용되니, 참고하시기 바랍니다.

김민희 아나운서 > 그럼 이번에 발표된 전매 제한 강화 규정은 언제부터 적용되는지 알려주세요.

이연진 기자 > 11월 3일 입주자 모집 공고를 하는 주택부터 적용되고, 소급 적용되지 않습니다. 이미 분양을 했거나 현재 분양 공고 중인 주택도 규제 적용 대상이 아닌데요. 모집 공고는 통상 모델하우스 개관 전날이나 당일 오전에 나가는 경우가 많지만, 정확한 모집 공고일은 분양회사에 문의해 확인해야 합니다. 그리고 재당첨 제한과 1순위 제한 조치는 주택 공급 규칙이 개정되면 즉시 시행되니, 알아두시는 것이 좋습니다.

김민희 아나운서 > 그렇다면 이번 대책이 발표되기 전에 당첨된 경우는 어떻게 되나요? 만약 올해 3월 강남구 아파트에 당첨돼 분양권을 갖고 있다면, 전매할 수 있는 거죠?

이연진 기자 > 네. 전매할 수 있습니다. 올해 3월 강남에서 당첨된 아파트 분양권은 전매 제한 기간이 기존의 6개월이 적용돼서요. 현재 전매 제한 적용 대상이 아닙니다.

김민희 아나운서 > 네. 11.3 부동산 대책 내용 중 먼저 청약 제도 조정에 대한 내용 살펴봤는데요. 이연진 기자, 다음은 어떤 내용인가요?

이연진 기자 > 두 번째는 과도한 투자 관리입니다. 일단 중도금 대출 보증 발급 요건이 강화되는데요. 앞으로는 분양 가격의 10% 이상을 계약금으로 납부해야만, 주택도시보증공사와 주택금융공사에서 공급하는 중도금 대출 보증을 받을 수 있게 됩니다. 또 현재는 청약 통장이 없어도 2순위 청약이 가능하지만, 앞으로는 2순위 청약 신청을 할 때에도 청약 통장이 있어야 합니다.

김민희 아나운서 > 단기 투자 수요를 관리할 방안도 마련해서, 청약 과열 현상이 완화되도록 한다는 거죠?

이연진 기자 > 네. 초기에 적은 자금을 활용해 분양 계약을 하고 나중에 시세 차익 목적으로 분양권을 되파는 단기 투자 수요를 줄이겠다는 거고요. 1순위 청약 일정을 분리하여 불필요한 경쟁이 유발되지 않도록 하겠다는 것이죠. 청약 가점제 시행 여부 같은 경우, 2017년 1월부터는 지자체가 자율적으로 정하도록 되어 있었지만, 이번에 선별된 지역에서는 현행대로 계속 시행됩니다.

김민희 아나운서 > 그리고 부동산 시장의 안정화를 위해서는 규제도 중요하지만, 지원도 필요한 것 같아요.

이연진 기자 > 네. 그래서 세 번째가 바로 실수요자 금융 지원인데요. 실수요자에 대해서는 디딤돌 대출 등 정책 모기지를 차질 없이 공급하는 등, 금융 지원을 강화할 방침입니다. 필요할 경우, 적격 대출 한도를 추가 배정하고요. 무주택 서민이 공급받는 LH의 공공분양주택에 대해서는 중도금 대출이 원활히 지원될 예정입니다.

김민희 아나운서 > 네. 그리고 최근 과열 양상을 보인 재건축 단지에 대한 규제도 따로 있어야 할 것 같아요. 재건축, 재개발 사업의 경우, 투명한 정보 공개가 부족하고, 감시 시스템이 미흡하다는 지적이 많았는데요. 이연진 기자, 그에 대한 대책도 나와 있나요?

이연진 기자 > 네. 네 번째가 바로 정비 사업 제도 개선인데요. 조합 비리 등 각종 문제가 빈번하게 발생하던 정비 사업 제도 역시 개선합니다. 불필요한 비용 발생이나 분쟁을 줄이고, 무리한 사업 추진을 막기 위한 방안인데요. 이를 위해 경쟁 입찰과 용역비 공개 확대를 강화하고요. 또 금품이나 향응의 수수 행위 신고를 활성화합니다.

김민희 아나운서 > 용역 선정 방법 자체도 달라지는 건가요?

이연진 기자 > 네. 앞으로는 정비 사업의 모든 용역이 원칙적으로 일반 경쟁을 통해 선정되고요. 대상 용역 중 일정 금액 이상의 사업비가 투입되는 경우, 조달청의 민간 수요자 전자 조달 시스템. 즉 입찰이나 계약, 납품 등의 민간 조달업무 전 과정을 투명하게 온라인으로 처리할 수 있는 시스템 사용을 의무화할 예정입니다.

김민희 아나운서 > 네. 이러한 제도 개선과 점검 활동을 통해 재건축, 재개발 사업에 대한 감시가 강화되었으면 좋겠네요. 이번에 발표된 주택시장 안정화 방안에 대해 알아보고 있는데요. 마지막은 어떤 내용인가요?

이연진 기자 > 마지막은 청약 시장 불법 행위 근절입니다. 부동산 시장의 혼란을 불러오던 떴다방 등 청약 시장의 불법 행위를 차단해서 주택 시장의 투명성을 강화한다는 것이죠.

김민희 아나운서 > 지금껏 청약 시장에서 당연스레 이어져 오던 행위들이 있기 때문에, 근절이 쉽지 않을 것 같은데요. 구체적으로 어떤 방안들이 나와 있나요?

이연진 기자 > 청약 시장의 불법 행위를 근절하기 위해 정부는 상시 점검팀을 운영하고, 또  신고 포상금 제도 등을 도입할 예정입니다. 국토교통부와 지방 자치 단체, 국세청, 금융결제원, 주택협회 등 관계기관이 합동으로 상시 점검팀을 구성해서요. 청약 시장 불법 행위에 대한 상시, 불시 점검을 실시하게 되는데요. 위반 사항을 적발하면, 이를 지자체와 국세청 및 수사기관 등에 통보, 조치할 예정입니다. 또 신고 포상금 제도와 자진 신고자 과태료 감면 제도도 운영하는데요. 다운 계약서를 작성하는 등의 실거래가 허위 신고에 대한 포상금을 마련해,  다운 계약서 작성 행위의 근절을 유도하고, 불법 행위를 자진 신고할 경우 과태료 전액을 감면해줄 예정입니다.

김민희 아나운서 > 네. 청약 제도 조정 지역 선정, 과도한 투자 관리, 실수요자 금융 지원, 정비 사업 제도 개선과 청약 시장 불법 행위 근절까지 다섯 가지 내용. 살펴봤는데요. 얼마 전까지 강남권에 대해 검토하던 투기 과열 지구 지정은 이번 대책에서 왜 빠진 건가요?

이연진 기자 > 투기 과열 지구로 지정하면 이번에 적용한 전매 제한 강화 조치 외에도 LTV담보가치인정비율과 DTI 총부채상환비율 등 부동산 대출 금융 규제와 재건축 조합 관련 규제까지 한꺼번에 적용됩니다. 이렇게 되면, 주택 시장에 과도한 충격을 줄 수 있다고 판단한 것이죠. 부동산 시장에서 투기 수요는 차단해야 하지만, 부동산 경기 자체가 과도하게 위축돼 거시 경제 상황이 나빠지는 건 경계해야 한다는 게 정부의 입장입니다.

김민희 아나운서 > 네. 강남권 상황은 좀 더 지켜보겠다는 건데요. 이연진 기자, 앞으로 부동산 시장, 어떻게 될까요? 이번 대책으로 인해 영향을 크게 받을까요?

이연진 기자 > 일단 정부가 과열 현상을 보인 지역에 대해 비교적 강도 높은 부동산 규제 방안을 내놓으면서, 당분간 아파트 분양 시장의 열기는 가라앉을 것으로 전망됩니다. 하지만 아직 대책이 발표된 지 얼마 되지 않았으니까요. 앞으로 좀 더 지켜봐야겠죠.

김민희 아나운서 > 네. 잘 알겠습니다. 오늘은 정부가 야심차게 내어놓은 11.3 부동산 대책에 대해 살펴봤는데요. 이상 과열 지역의 투기를 잡아, 부동산 시장의 안정화를 찾는 계기가 되길 바랍니다. 톡톡 부동산. 여기서 마칩니다. 이연진 기자, 오늘도 수고 많이 하셨습니다.

이연진 기자 > 네. 감사합니다.

lyj@kukinews.com