이승연 아나운서 > 쉽고 편한 부동산 정보가 함께 하는 시간이죠. 이연진 기자의 톡톡 부동산입니다. 오늘도 이연진 기자 나와 있습니다.

이연진 기자 > 네. 안녕하세요. 이연진 기자입니다.

이승연 아나운서 > 반갑습니다. 이연진 기자, 오늘 톡톡 부동산. 어떤 내용 준비되어 있나요?

이연진 기자 > 요즘 아파트 청약 시장이 상당히 불안한 모습을 보이고 있는데요. 이런 가운데 기껏 내 집 마련을 위해 청약에 넣고 당첨이 돼도, 무효가 되는 부적격자가 속출하고 있다고 합니다. 가장 큰 이유는 청약 자격에 적합한지 제대로 확인하지 않았기 때문이라고 하는데요. 그렇게 부적격자가 되면, 당첨은 물론 사용하던 통장도 쓸 수가 없게 됩니다. 어떤 점들을 주의해야 하는 건지, 오늘 자세히 살펴보겠습니다.

이승연 아나운서 > 네. 몇 십 대 일의 청약 경쟁률을 뚫어도, 부적격자는 당첨이 무효가 되는데요. 오늘 톡톡 부동산에서는 왜 청약 당첨 부적격자가 생기는 건지, 또 자신이 부적격자인지 아닌지 확인할 수 있는 방법까지 함께 알아보겠습니다. 먼저 최근 아파트 청약 시장 분위기부터 살펴볼게요. 이연진 기자, 2017년 첫 달 청약 시장 분위기. 어떤가요?

이연진 기자 > 그렇게 좋지 않습니다. 새해 첫 분양 시장에서는 1순위 청약 접수를 진행한 10곳의 단지 중 6곳에서 미달 사태가 벌어졌고요. 양극화도 심해졌는데요. 지난 해 전국에서 가장 많은 청약 통장이 몰리며 수도권 신도시 청약 열풍을 주도했던 동탄2 신도시 단지에서도 미달된 곳이 있을 정도입니다.

이승연 아나운서 > 동탄 신도시는 청약 광풍이 불 정도로 인기가 많은 지역이잖아요. 그런데 이번 청약에서 미달이 되었다고요? 또 어느 지역의 어떤 단지가 미달되었는지 알려주세요.

이연진 기자 > 동탄2 아이파크는 99.100블록 두 개 총 976가구 일반 분양에서 전용 면적 84㎡를 제외한 541가구가 미달되었고요. 인천 연수 행복한마을 서해그랑블과 제주 기룡비치하임에서도 미달이 발생했습니다. 동탄 신도시의 경우는, 남쪽 끝에 위치한 열악한 입지와 상대적으로 높은 분양가를 저조한 청약 경쟁률의 직접적인 원인으로 꼽히고 있고요.

이승연 아나운서 > 위치와 높은 분양가가 그 이유의 전부라고 보기에는 무리가 있는 것 같아요.

이연진 기자 > 그렇죠. 그보다는 11.3 부동산 대책과 중도금, 잔금 대출 규제의 여파가 예상보다 크게 분양 시장을 흔들고 있는 것으로 보입니다.

이승연 아나운서 > 정부가 수요를 제한해, 실소유자만 남게 되면서 경쟁률이 급감한 것인데요. 아무래도 대출 규제가 큰 역할을 한 것 같아요. 돈을 구할 길이 막히니, 아무래도 쉽게 청약을 하지 못하게 되잖아요.

이연진 기자 > 네. 금리 인상과 맞물린 대출 규제 영향도 큽니다. 정부가 가계 부채를 잡기 위해 집단 대출을 억제하면서 1금융권 중도금 대출 통로가 막혔고요. 1금융권인 은행권보다 통상 연 0.5~1% 높은 금리로 2금융권에서 중도금 대출을 받게 되면서, 더 높은 이자 부담을 져야 하는 상황이 되었죠. 또 올해부터는 잔금 대출의 경우, 처음부터 원리금을 갚아야 해 상환 부담은 더 커졌습니다.

이승연 아나운서 > 네. 높은 금리와 상환 금액은 부담이 될 수밖에 없죠. 그리고 또 어떤 이유가 청약 시장에 찬바람을 불게 했을까요?

이연진 기자 > 경기 부진과 부동산 경기 전망 악화로 인한 수요 심리 하락도 청약 수요 감소에 영향을 주고 있습니다. 지난해 말부터 올해 부동산 시장이 과잉 공급으로 가격이 떨어질 것이란 전망이 나오면서 관망세로 바뀌었죠. 또 지난해까지는 전세난이 심해 청약 수요로 이어졌지만, 올해는 전세난이 풀리면서 청약 수요도 감소했습니다.

이승연 아나운서 > 그리고 가계 부채 위험성이 부각되고 있는 것도 영향을 미쳤겠죠?

이연진 기자 > 그렇습니다. 사실 지난해까지는 빚내서 집사는 데 문제의식이 없었죠. 하지만 지난해 말부터는 인식이 달라졌습니다. 빚을 내는 것에 대한 경각심이 커진 상황이거든요. 결국 그런 심리 위축이 청약 시장 위축으로 이어졌다고 볼 수 있겠죠.

이승연 아나운서 > 네. 부동산 시장에 찬바람이 불면서 청약 경쟁률이 떨어지고 있는데요. 이런 가운데 청약 부적격자가 많아지고 있는 거죠. 이제 그 부적격자에 대한 이야기 해볼게요. 이연진 기자, 그 수가 어느 정도인가요?

이연진 기자 > 최근 신규 아파트 분양시장에서는 부적격 당첨 비율이 15~30% 가량입니다. 11.3 대책 전 통상 7~8% 였던 점을 감안하면, 대폭 증가한 것을 확인할 수 있습니다.

이승연 아나운서 > 자세히 좀 살펴볼게요. 어느 단지에, 부적격자가 얼마나 생긴 건지 알려주세요.

이연진 기자 > 삼성물산의 래미안 리오센트 1순위 청약 결과, 당첨자 146명 중 22%인 32명이 부적격자로 판정됐습니다. 평균 청약 경쟁률은 12대 1이었는데요. 당초 39명이 부적격 통보를 받았지만 7명은 관련 서류 등을 제출해 소명을 받았고요. 나머지 32명은 부적격으로 판정돼, 당첨이 취소됐습니다.

이승연 아나운서 > 12대 1의 경쟁률을 뚫고도 당첨이 취소되었네요. 그 외에 또 어떤 단지가 그런가요?

이연진 기자 > 지난해 12월 30일 청약 접수를 받은 송파구 풍납동 잠실 올림픽 아이파크 역시 당첨자 92명 가운데 부적격자가 13명으로, 14%를 차지했는데요. 특히 강남권 등 전국 37곳 청약 조정 대상지역은 청약 자격이 복잡해져, 청약자들이 헷갈리는 경우가 많습니다.

이승연 아나운서 > 부적격 비율이 1순위 청약자격 등을 까다롭게 한 11·3대책 이전에 비해 훨씬 높아졌다고 하셨는데요. 11.3 대책 전과 후. 얼마나 차이가 나는지 궁금해요.

이연진 기자 > 11.3대책 전을 보면요. 지난 10월, 300대 1이 넘는 경쟁률을 기록한 서초구 잠원동 아크로리버뷰의 부적격 당첨자는 3명이었습니다. 전체의 7% 수준이죠.

이승연 아나운서 > 정말 차이가 많이 나네요. 그리고 어떤 과정을 통해 부적격자로 판정되는 건지 알려주세요.

이연진 기자 > 일반적인 계약은 청약, 당첨자 발표, 당첨자 계약, 예비 당첨자 계약, 선착순 계약 순으로 진행되는데요. 이 중 당첨자 발표 이후 부적격자 의심 명단이 공개됩니다. 그러면 해당자는 자신이 부적격자가 아니라는 사실을 입증해야 하고요. 아니면 부적격자 사실을 받아들이고 계약을 포기해야 하죠.

이승연 아나운서 > 네. 이제 가장 중요한 내용 알아볼게요. 지난해 11.3 대책 후 바뀐 청약제도에 대해 알아두어야 부적격자가 되는 것을 막을 수 있을 텐데요. 어떤 점이 달라졌나요?

이연진 기자 > 먼저 재당첨 제한인데요. 과거 당첨된 적이 있으면, 일정 기간 순위 내 청약을 할 수 없도록 했습니다. 인터넷 청약 신청 때 본인의 과거 당첨 사실은 확인할 수 있지만, 같은 세대 내 다른 가족은 알 수 없어 재당첨 제한 적용 여부를 모르는 경우가 많은데요. 재당첨 제한도 주택 소유와 마찬가지로 본인 뿐 아니라 세대원 전원을 대상으로 따집니다. 가족 모두의 당첨 사실을 파악하고 있어야 하는 것이죠.

이승연 아나운서 > 네. 본인 뿐 아니라 배우자 등 세대원의 과거 당첨 사실을 미리 꼭 확인해야 하겠습니다. 그렇게 재당첨된 경우, 바로 당첨이 취소되는 건가요?

이연진 기자 > 과거 5년 내 당첨 사실이 있을 경우 1순위 청약이 금지되고, 한 번 당첨이 되면 5년간 다른 아파트 청약도 할 수 없습니다.

이승연 아나운서 > 그리고 집을 한 채라도 갖고 있는 유주택자에게는 청약 문이 좁아졌죠?

이연진 기자 > 네. 1주택자는 분양 물량의 40%에 대해 청약 통장 가입 기간 등으로 점수를 내어 당첨자를 가리는 청약 가점제에 신청하지 못합니다. 이전에는 1주택자도 무주택 기간 점수만 없을 뿐, 부양가족 수 등에서 점수가 나오기 때문에 가점제로 청약이 가능했는데요. 가점제 신청자는 가점제에서 탈락하더라도 60%에 대한 추첨에서 한 번 더 당첨 기회를 갖기 때문에 당첨 확률이 더 높습니다. 그리고 2주택자는 1순위에서 아예 제외됩니다.

이승연 아나운서 > 그러니까 청약 1순위 대상자는 1주택 이하의 세대주로 한정한 거네요. 그리고 부적격으로 판정받은 당첨자 물량은 어떻게 되는 건가요?

이연진 기자 > 일단 예비 당첨자에게 돌아가고요. 예비 당첨자가 없으면 선착순 분양에 들어갑니다. 정부는 부적격 당첨자가 늘어남에 따라 분양업체가 예비 당첨자를 넉넉히 확보할 수 있도록 예비 당첨자 비율을 20%에서 30%로 늘리기로 했고요.

이승연 아나운서 > 당첨자 중 부적격자가 많이 발생하면, 실제 계약 의사가 있는 실수요자는 부적격자로 인해 당첨 기회를 빼앗기고 말 수도 있겠어요.

이연진 기자 > 네. 실제 당첨 요건을 갖췄지만, 부적격자로 인해 당첨자에게 자리를 빼앗길 수도 있습니다. 예비 당첨자와 내 집 마련 신청자 대상은 무작위 추첨으로 진행돼, 가점이 필요 없거든요. 결국 실수요자 입장에서는 당첨 기회를 날려버릴 수 있습니다.

이승연 아나운서 > 실수요자를 위한 대책이 오히려 실수요자의 기회를 빼앗는 정책이 될 수도 있겠네요. 그리고 11·3 대책 후에도 후속조치가 잇따라 시행되고 있기 때문에, 부적격 당첨자는 더욱 늘어날 수 있겠죠? 어떤가요?

이연진 기자 > 그럴 것으로 보입니다. 실제 부적격자 사례를 살펴보면 세대주와 관련된 청약제도를 모르는 경우가 많았고요. 견본주택과 홈페이지에 변경 제도 안내를 했음에도 불구하고, 인터넷으로 청약하는 사람들의 경우 부적격 비율이 더 높습니다. 부적격 판정 후 억울함을 호소하더라도, 구제 방법은 없기 때문에, 미리 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

이승연 아나운서 > 어떤 부분을 확인해야 할지도 알려주세요.

이연진 기자 > 청약 세부기준을 미리 알아둬야 합니다. 청약 조정지역 포함 여부, 주택 소유 여부, 재당첨 대상 여부 등을 확인해야 하고요.

이승연 아나운서 > 네. 오늘 톡톡 부동산에서는 최근 늘고 있는 청약 당첨 부적격자에 대한 이야기 나눴는데요. 미리 확인해, 청약 당첨이 취소되는 일이 없도록 해야겠습니다.