이승연 아나운서 > 알찬 부동산 정보가 함께 하는 시간이죠. 이연진 기자의 톡톡 부동산입니다. 오늘도 관련 정보 주실 이연진 기자 나와 있습니다.

이연진 기자 > 네. 안녕하세요. 이연진 기자입니다.

이승연 아나운서 > 네. 오늘 톡톡 부동산. 어떤 내용으로 함께 할까요?

이연진 기자 > 일반적으로 아파트 재건축은 사업 진행 절차가 복잡하고 큰 비용이 들죠. 하지만 리모델링은 그보다 공사 기간이 짧고, 또 비용도 적게 든다는 장점이 있고요. 또 지은 지 15년 이상 된 B등급 이상의 아파트라면 추진이 가능합니다. 과연 리모델링이 재건축의 대안이 될 수 있을까요? 오늘 자세한 내용 알아봅니다.

이승연 아나운서 > 네. 오늘 톡툭 부동산에서는 재건축과 리모델링의 차이점. 또 각각의 특징, 추진 단지들 소식까지 함께 알아봅니다. 이연진 기자, 현재 재건축보다 일부만 개보수 하는 리모델링 추진 단지들이 있는 건가요? 대표적인 단지는 어디인지 알려주세요.

이연진 기자 > 네. 노후 주택 비율이 높은 서울 등 수도권을 중심으로도 이 같은 움직임이 활발한데요. 대표적인 단지 중 하나는 서울 강남권에서 첫 수직증축 리모델링 아파트로 주목받고 있는 강남구 개포동 대청아파트입니다. 서울시 도시건축공동위원회의 결정고시만을 남겨두고 있는 대청아파트는 기존 15층에서 18층으로 3개 층 수직증축을 추진 중이고요. 기존 822가구에서 902가구로 늘어나게 돼, 늘어난 80가구만큼 일반 분양을 할 예정입니다.

이승연 아나운서 > 강남 아파트 하면 작년까지는 재건축이 대세였는데, 이제는 리모델링 소식이 나와 있네요. 대청아파트 외에 다른 단지도 리모델링을 추진 중인 곳이 있나요?

이연진 기자 > 네. 개포동 대치 2단지도 수직증축 리모델링을 추진 중인 강남권 단지 중 하나인데요. 현재 구조 안전 진단 중이고요. 또 3월 쯤 그 결과가 나올 예정입니다. 안전 진단에 통과하면 15층에서 18층으로 수직 증축을 하게 되고요. 기존 1753가구에서 2010가구로 늘어날 예정이며, 늘어난 257가구에 대한 일반 분양을 하게 됩니다.

이승연 아나운서 > 리모델링을 추진하고 있는 서울의 아파트가 강남권 외에 다른 지역의 단지도 있나요?

이연진 기자 > 네. 분양권 전매 금지 대상에 해당되지 않는 서울 성동구 옥수동 옥수극동아파트도 현 15층에서 최고 18층으로 수직증축 리모델링을 준비 중인데요. 최대 135가구를 늘리는 방안을 추진 중입니다.

이승연 아나운서 > 네. 그렇게 노후 아파트들 사이에 리모델링이 인기인데요. 서울 뿐 아니라 다른 지역에서도 리모델링 소식이 있나요?

이연진 기자 > 그렇습니다. 평촌 목련 3단지도 리모델링을 통해 지하를 포함 총 4개 층이 늘어나 기존 10개 동 902가구에서 1037가구가 되고요. 늘어나는 135가구를 내년쯤 일반 분양할 예정입니다. 평촌 목련 3단지의 경우, 1차 안전 진단에서 건축물의 무게를 견디도록 설계한 벽인 세대 간 내력벽 철거 불허 판정을 받으면서 사업이 다소 지연됐고요. 내력벽 철거 없는 계획안으로 재설계를 해서 다시 추진 중입니다. 또 분당 한솔마을 5단지도 리모델링을 통해 기존 12개 동은 3개 층씩 수직 증축하고 1개 동을 별동으로 계획해 일부 조합원과 일반 분양 물량을 확보할 예정인데요. 일반분양 99가구가 추가된 1255가구로 늘어나게 됩니다.

이승연 아나운서 > 네. 서울 강남권과 분당, 평촌에서도 시공사를 선정하고 안전 진단을 통과하는 등 리모델링 사업이 속도를 내고 있는데요. 사실 지금까지는 리모델링을 하는 아파트들이 있었어도, 일반 분양 소식은 없었어요. 그런데 이제는 일반 분양 물량 이야기가 나오네요. 왜 그런 건가요?

이연진 기자 > 그동안 리모델링 아파트는 기존 가구 수 증감 없는 1대 1 방식이어서, 일반 분양 물량이 없었습니다. 하지만 건설사의 설계 기술 발달과 함께 수직 증축 등 관련 기준안이 마련되면서, 앞으로 리모델링 단지에서는 일반 분양 물량이 계속 나올 것으로 보입니다.

이승연 아나운서 > 이제는 리모델링으로 재탄생한 신규 분양 아파트를 흔히 접할 수 있겠네요. 이번에는 재건축과 리모델링의 차이점에 대해 알아볼게요. 이연진 기자, 둘은 어떤 차이가 있는 건가요?

이연진 기자 > 재건축과 리모델링은 사업 정비 방식에서 큰 차이가 있습니다. 리모델링은 건물을 받치는 기본 구조물을 그대로 활용하면서 나머지 부분만 새로운 형태로 바꾸는 건축 기법이고요. 재건축은 기존 구조물을 모두 부수고 완전히 새로운 건물을 짓는 것입니다.

이승연 아나운서 > 사업 진행도 재건축보다 리모델링이 더 빨리 진행할 수 있죠? 그만큼 사업 속도도 더 빠르겠어요.

이연진 기자 > 네. 리모델링 사업은 준공 15년 후부터 진행할 수 있고요. 지방자치단체의 구역지정을 받을 필요가 없어 사업 속도가 상대적으로 빠른 편입니다. 또 사업비와 도급비도 저렴한 편이죠. 반면, 재건축 사업은 30년 후부터 진행이 가능한데요. 아파트를 새로 짓기 때문에 품질 개선 효과가 리모델링에 비해 10% 정도 높아, 가격 상승에 대한 기대감이 더 높습니다. 또 기반 시설이 확충되고 층간 소음 문제도 해결되고요.

이승연 아나운서 > 각각 장단점이 있는데요. 이제 리모델링 사업에 대해 좀 더 자세히 알아볼게요. 먼저, 리모델링을 추진할 때, 가장 중요하게 여겨야 하는 요소는 어떤 점이 있을까요?

이연진 기자 > 재건축과 리모델링 중 하나를 선택할 때 고려해야 할 첫 번째 사항은, 기존 단지의 용적률입니다. 용적률은 사용할 수 있는 면적을 몇 층 높이까지 지을 수 있는 지 그 비율을 말하는 건데요. 기존 단지의 용적률이 180% 이하면 재건축이, 200% 이상이면 리모델링이 유리합니다. 고밀도 단지일수록 리모델링이 유리한 것이죠.

이승연 아나운서 > 좀 어려워요. 쉽게 설명해주세요.

이연진 기자 > 예를 들어 용적률이 200%인 단지가 재건축을 하면 용적률을 300%까지 올릴 수 있지만, 전체 면적의 10분의 1 정도를 기부 채납해야 합니다. 그렇게 되면 실제 용적률은 270% 이하가 되죠. 하지만 리모델링을 추진하면 전용면적 85㎡ 이하 아파트의 경우, 전체 면적의 145%까지 늘어날 수 있습니다. 실제 용적률은 290%까지 올라가고요. 또 리모델링은 기부채납하지 않아도 되고요.

이승연 아나운서 > 네. 기존 단지의 용적률 외에 또 어떤 점을 고려해서 결정해야 할까요?

이연진 기자 > 단지 노후도도 중요한 요소입니다. 재건축의 경우 안전진단에서 D등급 이하를 받아야 진행할 수 있지만, 리모델링은 수직증축의 경우, B등급 이상을 받아야 합니다. 1988년 서울올림픽을 기준으로 내진설계 기준이 강화됐기 때문에, 1990년대 이후에 지어진 아파트는 지금 안전진단 심사를 받으면 A나 B등급 정도가 나옵니다. 그러니 준공된 지 20년 된 아파트가 안전등급에서 B등급을 받았을 경우, 10년이 지나 재건축 연한이 된다 해도, 안전진단에서 D등급 이하를 받기는 힘들 것이라는 거죠.

이승연 아나운서 > 그래서 분당 등 1기 신도시의 많은 아파트들은 재건축보다 리모델링을 추진하고 있는 거군요. 이번에는 리모델링의 기준에 대해 알려주세요. 앞서 준공 15년 이상 된 아파트에 한해 진행이 가능하다고 하셨는데요. 그 외에 또 어떤 기준이 있나요?

이연진 기자 > 국토교통부는 건축도면이 있는 준공 15년 이상 된 아파트에 대해, 세대수 증가 범위 15% 내에서 최대 3개 층까지 수직 증축 리모델링을 허용하고 있는데요. 14층 이하는 2개 층, 15층 이상은 3개 층까지 가능합니다.

이승연 아나운서 > 네. 하지만 리모델링이 가지고 있는 한계점도 있을 것 같아요.

이연진 기자 > 세대 간 내력벽을 철거할 수 없다는 점에서 한계에 부딪히게 됩니다. 내력벽을 철거하지 않으면 옆 세대와의 확장이 불가능하거나, 2베이 주택을 3베이나 4베이 등으로 변경할 수 없는 경우가 종종 생기기 때문인데요. 정부는 안전상 문제 등을 이유로 오는 2019년 3월까지 세대 간 내력벽 철거 결정을 유보한 상태입니다.

이승연 아나운서 > 그 내력벽 때문에 조합원들이 요구하는 내부 구조가 나오지 않는 경우도 있겠어요.

이연진 기자 > 네. 그런 경우가 꽤 많습니다. 그런 제한적인 요소 때문에 리모델링 사업 추진 시 조합원의 동의를 구하는 데 어려움이 생기는 것도 사실이고요. 그래서 공동주택 리모델링 사업 추진 시 허가에 필요한 전체 동의요건을 현행 80%에서 75%로 완화하기로 했지만, 아직 그 부분에 대한 불만은 많은 상황입니다.

이승연 아나운서 > 리모델링 단지의 수익성은 어떨까요? 수익성도 중요한 사항인 만큼, 그 내용도 알려주세요.

이연진 기자 > 수직증축을 하게 되면 기존보다 3개 층을 위로 더 높일 수 있을 뿐만 아니라, 기존의 골조를 그대로 놔 둔 상태에서 앞뒤 공간을 더욱 넓힐 수도 있습니다. 또 기존 가구 수의 15%까지 새집을 더 지을 수 있기 때문에, 새로 늘어난 집을 팔아 얻은 수익금은 리모델링 공사비를 줄이는데 도움이 되겠죠. 일반 분양에서는 이익금이 발생하게 되는데요. 그 이익금에서 소소한 경비를 제외한 것은 전체 조합원들에게 분배되기 때문에, 조합원들은 자기분담금을 3~40%를 적게 내게 됩니다.

이승연 아나운서 > 네. 지은 지 15년 이상 된 노후 아파트를 중심으로 수직증축 리모델링이 재건축 대안으로 거론되고 있는데요. 그 수직증축 리모델링이 아파트값 상승의 견인차 역할을 할 수 있을까요?

이연진 기자 > 좀 더 신중히 지켜봐야 합니다. 우선, 수직증축을 통해 늘어난 가구를 일반 분양한 선례가 없다보니 어떤 층 등이 물량으로 나올지 알 수 없고요. 또 수요자들의 선호도가 높지 않은 가구가 일반 분양 물량으로 나올 경우, 리모델링 효과를 크게 기대할 수도 없습니다. 현재 11.3 부동산 대책 이후, 강남 4구 집값이 하락세를 보이고 있는 만큼, 늘어난 가구 수에 대한 분양 여부 역시 타격을 받을 수 있다는 점도 우려되는 부분 중 하나고요.

이승연 아나운서 > 아직 일반 분양 선례가 없기 때문에, 더 조심스러운 부분이 있군요.

이연진 기자 > 그렇죠. 강남에서 수직 증축 리모델링을 하는 단지의 경우, 일반 강남 분양가보다 저렴하고 분양물량 중 로얄층이 섞여있다면 선호도가 높을 수 있을 텐데요. 하지만 아직 일반 분양 선례가 없기 때문에, 수요자들 사이에서 어떤 반응이 나올지 알 수 없고요. 또 리모델링의 경우 기본 골조는 남겨두고 하는데, 안전 보강을 하더라도 과연 노후된 옛 골조에 대한 선호도가 높을지도 의문입니다.

이승연 아나운서 > 네. 사업성이 낮은 재건축의 대안으로 리모델링을 택하는 사례가 확산될지, 앞으로 좀 더 지켜봐야겠습니다.

lyj@kukinews.com