전세 계약 기간이 남아 있음에도 불구하고 집주인의 채무 문제로 인해 전셋집이 경매 절차에 들어가게 된다면 세입자는 어떻게 대응해야 할까? 

원칙적으로 세입자는 임대차계약이 해지되어야만 집주인에게 전세금을 돌려받을 수 있다. 하지만 세입자가 돌려받을 전세금에 영향을 미치는 부동산 경매 절차가 진행되는 경우라면, 계약기간이 남아 있어도 세입자가 집주인을 상대로 전세금반환 요구와 소송을 할 수 있다.

전세금 반환 소송을 제기할 때는 임대차계약이 해지되어야하고, 그 사유를 근거로 제시할 수 있어야 한다. 집주인의 채무 문제로 인해 집이 경매로 넘어가는 것은 법률상 정당한 계약 해지 사유에 해당한다. 세입자가 내용증명, 전화, 문자메시지, 카카오톡 등 연락 수단을 통해 부동산 경매를 사유로 임대차 계약 해지를 요청하겠다는 의사를 집주인에게 통보한 뒤, 집주인이 이를 확인하면 해지 효력이 발생한다.

집주인이 계약 기간이 남았다는 이유로 전세금반환을 거부한다면 가장 확실한 방법은 전세금반환소송이지만, 소송을 제기하기 부담스럽다면 다른 방법을 모색해볼 수 있다. 대표적인 것이 배당요구종기일까지 법원에 배당 요구를 신청하는 것이다.

경매가 시작되면 집주인에게 돈을 받을 사람들은 배당을 요구해야 하는데, 이 배당을 요구하는 마감일이 배당요구종기일이다. 계약 해지를 통보한 세입자는 집주인에게 돌려받을 채권(전세보증금)이 있기 때문에 채무 관계에 있는 채권자로 인정된다. 이때 세입자가 배당 요구를 신청해 법원이 이를 수용한다면 부동산 경매에서 낙찰된 대금으로 채무변제 순위에 따라 전세금을 돌려받을 수 있다.

만약 세입자가 해당 주택에 조금 더 머물러야 하는 사정이 있다면 배당 요구 신청을 하지 않고 경매에서 집을 낙찰받는 사람이 나타날 때까지 기다려볼 수도 있다. 경매에서 낙찰자는 집주인 지위를 승계받기 때문이다. 추후 임대차 계약 기간이 끝나면 낙찰자에게 전세금을 돌려달라고 요구하면 된다.

세입자로서 대항력과 우선변제권을 갖추고 있는지 확인이 필요하다. 만약 대항력을 갖추지 않은 세입자라면 선순위 채권자가 아니기 때문에 전세금을 돌려받기가 어려울 수 있다. 세입자가 전입신고를 했다면 대항력은 갖춰진다. 다만 다른 채권자에게 근저당이 잡히기 전 전입신고를 했는지, 또 이미 근저당이 잡힌 부동산과 계약한 후 전입신고를 했는지 확인하는 것이 중요하다.

세입자들이 집주인의 채무 문제로 인해 전셋집 경매 위기에 처했을 때, 위의 내용에 따라 대응하면 전세금 환수 가능성이 높아진다. 전세금 반환 소송을 제기할 수 있고, 배당요구종기일까지 법원에 배당 요구를 신청하는 방법을 활용할 수 있다.

또한, 경매에서 낙찰자가 나타날 때까지 기다려 전세금을 환수할 수도 있다. 세입자로서 대항력과 우선변제권을 갖추고 있는지 확인하는 것이 중요하며, 전입신고를 통해 대항력을 확보할 수 있다. 다만, 근저당이 잡히기 전 전입신고를 했는지, 이미 근저당이 잡힌 부동산과 계약한 후 전입신고를 했는지 확인해야 한다.

마지막으로 전세금 환수를 위한 대응 방법과 주의사항을 숙지하고 적절한 대응을 통해 세입자들이 안정적인 거주와 전세금 환수를 이룰 수 있기를 바란다.