“계약 종료를 몇 개월 앞두고 집주인이 사망했습니다. 계약이 끝나면 갱신하지 않고 이사할 계획이었는데 막막하기만 합니다. 더 큰 문제는 집주인의 아들이 상속을 포기한다는 겁니다. 이러다간 전세금을 제때 돌려받지 못할 것 같아 걱정이 앞섭니다”

최근 급작스러운 집주인의 사망으로 전세금 피해가 발생하는 사례가 등장하면서 세입자들 한숨이 깊어지고 있다. 전문가들은 세입자에게 집주인이 사망했을 때의 대응방법을 미리 생각할  필요가 있다고 조언한다.

주택 임대차에서 계약 기간 중 집주인의 사망은 세입자들에게 의도치 않은 피해로 다가올 수 있다. 이러한 상황을 대비해 대응방법을 숙지해 놓는 것도 중요하다. 집주인 사망 시 전세금을 돌려받을 방법은 상황에 따라 3가지로 정리해 볼 수 있다.

주택 임대차에서 집주인의 사망은 누구의 잘못으로 볼 수 없지만, 전세금반환 의무를 지켜야 할 집주인의 존재가 사라졌기에 상황은 간단치 않다.

기본적으로 집주인 사망 시 세입자가 대응할 수 있는 방법은 집주인의 상속인에 전세금반환을 요구하는 것이다. 민법상에는 재산을 물려줄 피상속인의 사망 시 상속인이 재산뿐 아니라 재산과 관련된 권리와 의무를 승계받는다고 규정하고 있다.

민법 제1005조(상속과 포괄적 권리의무의 승계) ‘상속인은 상속개시된 때로부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계한다’

즉 집주인 사망 시 그의 상속인에게 집에 대한 권리와 의무가 승계돼 새로운 집주인이 된다는 말.

평소 집주인의 가족 관계 파악이 가능하다면 상속절차를 이해하는데 더 쉬울 것이다. 집주인에게 배우자와 자녀가 있다면 해당 구성원이 1순위 상속인이 되고 세입자는 1순위 상속인 중 아무에게나 전세금반환을 요구할 수 있다.

집주인 사망 시 벌어질 수 있는 두 번째 대응방법은 상속절차가 오래 걸릴 경우다. 상속은 법률상 피상속인(집주인) 사망 시 즉각적으로 발생하지만, 상속인의 결정에 따라 확정이 쉽지 않을 수 있다.

다시 말해 상속은 상속인에게 이득이 되는 재산도 있겠지만, 채무와 같은 손해 요소도 상속되기 때문에 이를 판단하는데 시간이 걸릴 수 있다. 이뿐 아니라 공동상속인끼리 상속지분을 놓고 다투는 과정에서 시간이 지체되는 경우도 적지 않다.

상속절차가 예상보다 길어질 경우 세입자는 묵시적 갱신이나 갱신요구권 행사를 통해 시간을 벌어놓고 일처리를 하는 게 좋다. 계약이 갱신된 경우 세입자는 언제든 계약해지를 통보할 수 있고 통보일로부터 3개월 후 해지효력이 발생하기 때문에 상속인이 결정된 후라면 빠르게 이사도 할 수 있다.

집주인 사망 시 발생할 수 있는 방법 세 번째는 상속인이 상속을 거부하거나 상속인이 존재하지 않는 경우다.

상속인은 자신에게 상속될 재산에 채무가 많아 이익보다 손해가 크다면 자유롭게 상속을 포기할 수 있다. 또한 집주인이 사망하더라도 재산을 상속받을 가족 자체가 없는 상황도 고려해야 한다.

집주인에게 가까운 친족이 없는 경우라도 상속절차를 끝까지 지켜보는 게 중요하다. 상속은 1순위 상속인의 부재나 상속권 포기에도 사라지지 않고 4촌 이내 방계혈족까지 진행되기 때문이다.

만약 4촌 이내 방계혈족까지 진행된 상속절차에도 불구하고 상속인이 지정되지 않았거나 찾을 수 없다면 어떨까. 이 경우 세입자는 상속재산관리인을 선임해 집주인 명의의 부동산을 처분하여 보증금을 변제받을 수 있다.

상속재산관리인이란 상속인이 여럿이거나 존재하지 않을 때 상속재산의 관리 및 청산을 위해 가정 법원이 선임하는 관리인을 뜻한다.