교보 등 중소형 증권사, 지식산업센터 PF사업 진출 ‘후끈’

기사승인 2018-04-20 05:00:00

지식산업센터 ‘기흥ICT밸리 SK V1’ 조감도. (사진=SK건설)

중소형 증권사들이 지식산업센터 설립과 관련해 PF(프로젝트 파이낸싱) 사업에 적극적으로 나서고 있다. 지식산업센터는 오피스텔과 달리 기업이 입주하는 경우가 많다. 때문에 관리비가 저렴하고 공실률이 적어 최근 새로운 투자처로 주목받고 있다.

교보증권, 하이투자증권, SK증권 등이 지식산업센터 신축 및 분양 사업에 PF에 참여했다. 해당 증권사는 하이리스크·하이리턴으로 불리는 부동산 대출채권 및 사모사채 인수확약을 맡고 있어 자금 상환에 부담을 함께 지고 있다. 부동산업계 관계자는 지식산업센터 주변의 입지와 수요 여력에 따라 흥행 여부도 달라질 것으로 관측한다,

19일 IB(투자은행) 업계에 따르면 교보증권은 경기도 용인시 기흥구 구갈동 259-1 번지 일대에 지식산업센터, 부대시설, 지원시설 등을 신축 및 분양하는 사업 주관사 및 PF대출채권 매입확약을 맡고 있다.

해당 사업의 명칭은 기흥 ICT밸리로 대지 4만2000여㎡에 지하 7층, 지상 29층 규모로 지식산업센터 3개 동이 들어선다. 시공은 SK건설이 맡고 있다. 오는 2021년 7월 공사가 마무리될 예정이다.

이 사업에서 자금을 빌린 주체(차주)는 부동산 시행사 SNK(에스엔케이)다. 사업의 시행을 맡은 SNK는 SPC(특수목적법인)을 포함한 대주단으로부터 총 1800억원 한도의 대출을 받는다.

이 가운데 교보증권이 참여한 SPC(특수목적법인)의 발행액수는 총 200억원이다. 대출 지급은 선순위에 해당된다.

이 사업의 자금조달은 SPC ‘아이씨티브이원제일차(주)’다. SPC는 유동화증권을 발행해 자금(자산유동화전자단기사채, 200억원)을 발행한다. 상환 만기일은 2021년 9월 10일이다. SPC 운영과 관련된 업무는 교보증권이 맡았다. 교보증권은 이 사업의 주관사이면서 업무수탁자, 자산관리사 역할까지 참여했다

또한 교보증권은 SPC의 신용리스크까지 부담하는 대출채권 매입확약에 참여했다. 대출채권 매입확약은 증권사(혹은 금융기관)가 채무자 신용리스크를 떠안는 것이다. 예를 들어 만약 SPC가 만기일까지 자금을 상환하지 못할 경우 증권사가 대출채권에 대한 신용리스크를 짊어지는 구조다.

교보증권 IB업무 관계자는 “지식산업센터의 사업성과 주변 입지 등 전반적인 여건을 고려했다”며 “해당 지역은 기흥역과 바로 인접한 역세권이고, 골프장 조망도 볼 수 있는 장점을 갖고 있다”라고 강조했다. 이어 “현재 해당 사업장(지식산업센터) 내 CGV도 들어선다는 점에서 입주자들에게 프리미엄으로 작용할 수 있을 것”이라고 말했다.

하이투자증권도 경기도 하남 미사강변도시(1-3블록)에 들어서는 지식산업센터 분양 사업에 참여했다.

사업 브랜드 명칭은 ‘미사강변 SK V1 center’로 SK건설이 시공을 맡고 있다. 시행은 부동산업체 ‘케이앤엠파트너스‘가 진행하는 중이다.

이 사업의 자금 조달을 맡은 SPC(특수목적법인) 고이스트제이차(주)는 총 200억원의 자금을 발행한다. 지난해 10월 13일 자금을 발행했다. 자금 발행 만기일은 2020년 4월 13일까지다.

하이투자증권은 해당 사업에 주관사 및 자산관리사를 맡았다. 또한 하이투자증권은 SPC가 발행한 자금이 상환되지 못할 경우 사모사채를 통한 자금을 전달하는 ‘사모사채 인수확약’에 참여하고 있다. 하이투자증권은 해당 사업의 신용을 제공하고 리스크를 부담해 주는 역할을 한다. 하이투자증권은 위험요소를 통제하는 대신 수익을 얻는다.

아울러 SK증권도 ‘대전 대덕테크노밸리 지식산업센터 개발사업’(대덕비즈센터)에 신용공여 역할로 참여하고 있다. SK증권은 해당 사업의 자산관리사 및 업무수탁사 그리고 사모사채 인수확약까지 맡고 있다. 주관사는 메리츠종금증권이다.

해당 사업은 대전광역시 유성구 관평동 684번지 일대에 지식산업센터 및 지원시설 등을 신축하는 것이다. 시행사는 엘케이하우징이다. 시공은 이랜드건설이 참여하고 있다.

부동산업계에 따르면 해당 지역은 주변 인근에 웅진에너지, 한성시스코, 티에스에이 등 다양한 사업체들이 있다. 또한 지식산업센터 인접한 곳에 현대 프리미엄 아울렛이 들어설 예정이다.

이 사업의 시행사 엘케이하우징은 SPC(특수목적법인) 등 대주들과 총 930억원 한도의 대출약정을 체결했다. SK증권이 참여하는 딜(DEAL)은 후순위에 해당된다. 총 자금 발행 한도는 160억원이다.

SK증권은 사업의 SPC ‘대덕비즈제일차(주)’의 사모사채 인수확약을 맡았다. 이는 SPC가 만기일(2019년 9월27일)까지 자금을 상환하지 못해 사모사채를 발행할 경우를 염두한 것이다. SK증권은 SPC가 발행한 사모사채를 총액 인수하고 발행대금을 SPC에 납부해야 한다.

한편 지식산업센터는 사업자가 장기간 입주(혹은 임대계약)하는 경우가 많기에 공실률과 월세납부, 시설관리에 대한 부담이 적다. 일반 아파트나 오피스텔과 달리 전매 제한도 없다. 때문에 지식산업센터 내 상가가 새로운 부동산 투자처로 꼽히고 있다.

유수환 기자 shwan9@kukinews.com